Een woning erven met broers en zussen in Vlaanderen
Een huis erven met je broers en zussen is meer dan een kwestie van papieren. Er zijn herinneringen, verschillende wensen en soms ook verschillende budgetten. Dit zijn de regels, zodat jullie het gesprek kunnen voeren op basis van wat klopt.
Zolang de erfenis niet verdeeld is, zijn jullie samen eigenaar in onverdeeldheid, en niemand kan verplicht worden zo te blijven: weigert iemand de verkoop, dan kan je de rechter om de verdeling vragen (notaris.be, gecontroleerd 28 oktober 2026). Neemt één erfgenaam de woning over, dan betaal je in Vlaanderen 2,5 % verdeelrecht op de totale waarde van de woning (notaris.be, mei 2024). Bij een woning van 400.000 euro is dat 10.000 euro.
Wat is je woning waard?
Kijk eerst wat je woning waard is. Begin daarna op tijd en vrijblijvend met je voorbereiding: gratis, zolang je wil.
Wat betekent onverdeeldheid als je samen een woning erft?
Zolang de erfenis niet verdeeld is, zijn jullie samen eigenaar in onverdeeldheid: jullie hebben elk een recht op dezelfde woning, niet elk een eigen stuk ervan (notaris.be). Hoe groot ieders deel is, volgt uit de wet of uit een testament.
Leeft een ouder nog die gehuwd of wettelijk samenwonend was met de overledene, dan heeft die volgens de wet het vruchtgebruik van de gezinswoning, en erven de kinderen de blote eigendom (notaris.be). Dat verandert wie mee beslist; daarover gaat de gids over vruchtgebruik van de langstlevende.
Niemand kan verplicht worden om in onverdeeldheid te blijven (notaris.be). Vroeg of laat kiezen jullie dus: samen verkopen, een van jullie neemt over, of jullie spreken af om de woning een tijd samen te houden.
Deel 2
Hoe verkopen jullie een geërfde woning samen?
Verkopen doen jullie samen: elke erfgenaam is mede-eigenaar en tekent het compromis en de akte. Wie niet aanwezig kan zijn, kan een digitale volmacht geven aan een medewerker van de notaris, via videoconferentie van thuis uit, of een volmacht aan een vertrouwenspersoon (notaris.be).
Voor de verkoop maakt de notaris een akte van onroerende erfopvolging op (notaris.be). De woning heeft verder dezelfde attesten nodig als elke andere woning, zoals het EPC, het bodemattest en de keuring van de elektrische installatie, en bij een bouwjaar vóór 2001 een asbestattest. De opbrengst komt toe aan de erfgenamen, volgens ieders deel in de woning.
Spreek vooraf af wie wat doet: wie het contact met de notaris houdt, wie de bezoeken doet en hoe jullie samen over een bod beslissen. Het helpt om één persoon aan te duiden die de praktische kant opvolgt en de anderen op de hoogte houdt.
Een gedeeld beeld van de waarde helpt ook. De gratis eerste waardebepaling van Hoobler geeft jullie hetzelfde vertrekpunt, al is ze geen schatting voor de Vlaamse Belastingdienst. Verkopen jullie via Hoobler, dan komen bezoeken, vragen en biedingen in één overzicht, wat het makkelijker maakt om ze samen te bespreken.
Deel 3
Wat kost het als een van jullie de woning overneemt?
Neemt een erfgenaam de delen van de anderen over, dan is dat een verdeling. Je betaalt dan geen registratiebelasting zoals bij een aankoop, maar verdeelrecht (verdelingsrecht): in Vlaanderen 2,5 %, berekend op de totale waarde van de woning, niet alleen op het deel dat je overneemt (notaris.be, mei 2024). Daarbij komen het ereloon en de kosten van de notaris.
Een rekenvoorbeeld: drie kinderen erven elk een derde van een woning van 390.000 euro. Een dochter neemt over en betaalt haar broer en zus elk 130.000 euro, samen 260.000 euro. Het verdeelrecht is 2,5 % van 390.000 euro, of 9.750 euro.
Niemand kan verplicht worden zijn of haar deel aan een broer of zus te verkopen, ook niet als een schatter de waarde bindend heeft vastgelegd (notaris.be). Over de prijs moeten jullie het dus eens worden. Een onafhankelijke schatting door een derde kan daarbij helpen, en de notaris kan jullie begeleiden bij het bepalen van een overnameprijs.
Wie moet lenen om de anderen uit te betalen, bespreekt dat best vroeg met de bank. Ligt de woning in Brussel of Wallonië, vraag dan het tarief van het verdeelrecht daar aan je notaris.
Deel 4
Wat als een broer of zus in het ouderlijk huis woont?
Een erfgenaam die in de woning woont, kan de andere erfgenamen nooit beletten om tot de verkoop over te gaan (notaris.be, mei 2024). In het huis wonen geeft dus geen recht om een verkoop tegen te houden.
De andere erfgenamen hebben altijd het recht om een woonstvergoeding te vragen: een vergoeding voor het gebruik van hun deel. Die staat in principe in verhouding tot ieders aandeel, maar jullie zijn vrij om samen iets anders af te spreken (notaris.be). Leg het bedrag en de duur op papier, dan weet iedereen waar hij of zij aan toe is.
Wil de broer of zus die er woont de woning houden, dan is overnemen de weg, met verdeelrecht en een uitbetaling van de anderen. Kan die dat niet, dan geeft een afspraak met een duidelijke einddatum iedereen houvast.
Deel 5
Wat als jullie het niet eens raken over de verkoop?
Blijft iemand weigeren, dan kan een erfgenaam naar de rechtbank stappen en de verdeling vragen. Je hoeft geen reden op te geven en er bestaat geen verjaringstermijn (notaris.be).
Een procedure weegt op een familie, dus probeer eerst een gesprek met hulp. De notaris kan als bemiddelaar helpen om tot een akkoord te komen, en de afspraken zo vastleggen dat ze correct en afdwingbaar zijn (notaris.be).
Soms gaat een meningsverschil niet over de regels maar over de waarde, of over wat het huis voor ieder betekent. Deze vragen helpen om het gesprek samen te voeren:
Wil iemand de woning houden, en kan die de anderen uitbetalen?
Wie draagt in de tussentijd de kosten, zoals de verzekering, het onderhoud en de onroerende voorheffing?
Willen jullie verkopen, en binnen welke termijn?
Hoe beslissen jullie over een bod: telkens samen, of met een ondergrens die jullie vooraf afspreken?
Wat gebeurt er met de inboedel, en wanneer? Haal het huis pas leeg nadat de notaris bevestigd heeft dat dat kan.
Deel 6
Kunnen jullie de woning samen houden of verhuren?
Ja, als iedereen akkoord is. Jullie kunnen afspreken om samen eigenaar te blijven, maar een overeenkomst om in onverdeeldheid te blijven duurt maximaal 5 jaar (notaris.be). De notaris kan afspraken over het beheer van de woning in overleg met jullie allemaal vastleggen.
Leg vast wie de kosten draagt, wie de huurder zoekt en opvolgt, hoe de huur verdeeld wordt en wat er gebeurt als iemand er later uit wil. Zonder zulke afspraken wordt elk meningsverschil moeilijker op te lossen.
Een erfenis valt niet onder de Vlaamse renovatieplicht (Vlaamse overheid). Liep er voor je ouder al een renovatieplicht, dan moeten jullie die wel binnen de resterende termijn halen.
Deel 7
Hoeveel erfbelasting betalen broers en zussen?
Erven jullie van een ouder, dan betaalt elk kind erfbelasting in de rechte lijn op zijn of haar eigen deel: in Vlaanderen 3 % tot 50.000 euro, 9 % tot 250.000 euro en 27 % daarboven, apart voor onroerende en roerende goederen (Vlaamse Belastingdienst, gecontroleerd 28 oktober 2026). Erven drie kinderen elk een derde van een woning van 390.000 euro, dan betaalt ieder op 130.000 euro: 1.500 euro plus 7.200 euro, of 8.700 euro.
Erf je van een broer of zus, dan ligt het tarief een stuk hoger: 25 % tot 35.000 euro, 30 % tot 75.000 euro en 55 % daarboven, op je hele deel (Vlaamse Belastingdienst). Woonde de overledene in Brussel of Wallonië, dan gelden de tarieven van dat gewest.
De waarde die jullie voor de woning in de aangifte zetten, telt ook later: verkopen jullie binnen 2 jaar na de aangifte minstens 10 % duurder dan je zelf opgaf, dan riskeer je extra erfbelasting (notaris.be). Meer daarover lees je in de gids over de waarde in de aangifte van nalatenschap.
Veelgestelde vragen
Kort beantwoord.
Kan een erfgenaam de verkoop van een huis weigeren?
Tijdelijk wel, want een woning in onverdeeldheid verkopen jullie samen. Maar niemand kan verplicht worden om in onverdeeldheid te blijven: de anderen kunnen de rechter om de verdeling vragen, zonder reden en zonder verjaringstermijn (notaris.be).
Broer wil niet weg uit het ouderlijk huis: wat nu?
Een erfgenaam die in de woning woont, kan de verkoop niet tegenhouden, en de andere erfgenamen kunnen altijd een woonstvergoeding vragen (notaris.be, mei 2024). Wil hij de woning houden, dan kan hij de anderen uitbetalen en 2,5 % verdeelrecht op de totale waarde betalen. Lukt een akkoord niet, dan kan de notaris bemiddelen.
Wat kost het om een geërfde woning over te nemen van je broers en zussen?
In Vlaanderen betaal je 2,5 % verdeelrecht op de totale waarde van de woning, plus het ereloon en de kosten van de notaris (notaris.be, mei 2024). Bij een woning van 390.000 euro is het verdeelrecht 9.750 euro. Daarnaast betaal je de anderen hun deel uit.
Kan ik verplicht worden mijn deel aan mijn broer te verkopen?
Nee. Erfgenamen kunnen nooit verplicht worden hun deel aan een mede-erfgenaam te verkopen, ook niet als een schatter de waarde bindend heeft vastgelegd (notaris.be, mei 2024). Komen jullie er niet uit, dan blijft de weg van de verdeling via de rechter.
Hoe lang mogen we een geërfd huis onverdeeld laten?
Zo lang als iedereen akkoord is. Een overeenkomst om samen eigenaar te blijven duurt maximaal 5 jaar (notaris.be). Zonder overeenkomst kan elke erfgenaam op elk moment de verdeling vragen.
De gratis eerste waardebepaling op basis van het adres geeft jullie een gemeenschappelijk vertrekpunt voor het gesprek. Ze is geen schatting voor de Vlaamse Belastingdienst of de notaris.