Verdeelrecht in Vlaanderen: wanneer 1 % en wanneer 2,5 %
Neemt een erfgenaam of een ex-partner de woning over, dan komt er een belasting bij die veel mensen pas bij de notaris leren kennen: het verdeelrecht. Hier lees je wanneer je het betaalt, welk tarief geldt en hoe je het zelf uitrekent.
Verdeelrecht betaal je als mede-eigenaars een woning onder elkaar verdelen, bijvoorbeeld als één erfgenaam of ex-partner de woning overneemt. In Vlaanderen is het 2,5 % op de totale waarde van de woning, en 1 % bij een verdeling tussen ex-echtgenoten of tussen ex-wettelijk samenwonenden die minstens 1 jaar wettelijk samenwoonden en binnen 3 jaar na het einde verdelen (Vlaamse Belastingdienst, gecontroleerd 28 oktober 2026). Feitelijk samenwonenden betalen altijd 2,5 %.
Wat is je woning waard?
Kijk eerst wat je woning waard is. Begin daarna op tijd en vrijblijvend met je voorbereiding: gratis, zolang je wil.
Het verdeelrecht is de belasting die je betaalt wanneer je een eigendom verdeelt (notaris.be, april 2025). Het gaat om een onroerend goed dat jullie samen bezitten, in onverdeeldheid, en dat jullie onder elkaar verdelen: een van jullie wordt alleen eigenaar en betaalt de anderen hun deel uit.
Omdat het vaak speelt bij een scheiding of een overlijden, heet het ook de miserietaks. Je komt ook de term verdelingsrecht tegen. Het verdeelrecht is een gewestelijke belasting; deze gids gaat over Vlaanderen.
Typische situaties:
Erfgenamen verdelen een geërfde woning, en een van hen neemt ze over.
Ex-echtgenoten verdelen de woning na een echtscheiding.
Wettelijk of feitelijk samenwonenden gaan uit elkaar, en een van hen neemt de woning over.
Familieleden of vrienden die samen kochten, maken een einde aan hun mede-eigendom.
Deel 2
Wanneer betaal je 2,5 % verdeelrecht?
2,5 % is het gewone tarief in Vlaanderen (notaris.be, april 2025). Het geldt voor elke verdeling die niet onder het verlaagde tarief van 1 % valt, onder meer:
Erfgenamen: neemt een kind de geërfde woning over van zijn broers en zussen, dan betaalt het 2,5 % op de totale waarde van de woning (notaris.be, mei 2024).
Feitelijk samenwonenden die uit elkaar gaan: zij hebben geen recht op het verlaagde tarief, hoe lang ze ook samenwoonden (notaris.be, april 2025).
Mede-eigenaars die samen kochten zonder partners te zijn, zoals vrienden of familieleden.
Ex-wettelijk samenwonenden die niet aan de voorwaarden voor 1 % voldoen, bijvoorbeeld omdat ze pas verdelen na meer dan 3 jaar.
Deel 3
Wanneer betaal je 1 %, en onder welke voorwaarden?
Het verlaagde tarief van 1 % geldt alleen bij een relatiebreuk, voor een verdeling tussen de ex-partners (Vlaamse Belastingdienst, standpunt 15172, maart 2026):
Ex-echtgenoten: als de verdeling plaatsvindt na de echtscheiding of erdoor uitwerking krijgt.
Ex-wettelijk samenwonenden: als ze op de dag van de beëindiging minstens één jaar ononderbroken wettelijk samenwoonden, en de verdeling gebeurt binnen drie jaar na die beëindiging.
Feitelijk samenwonenden: nooit. Zij betalen 2,5 %.
Overlijdt een ex-partner voor de verdeling rond is, dan kunnen diens erfgenamen de verdeling aan 1 % voortzetten, zolang het gaat om goederen van de ontbonden huwgemeenschap. Verdelen de erfgenamen daarna onder elkaar, dan geldt 2,5 % (Vlaamse Belastingdienst, standpunt 18074).
Deel 4
Wanneer begint de termijn van 3 jaar voor wettelijk samenwonenden?
Op de dag dat de wettelijke samenwoning beëindigd wordt. Dat doe je bij de gemeente: samen met een gezamenlijke verklaring, of alleen met een schriftelijke verklaring. Bij een eenzijdige verklaring wordt de andere partner binnen acht dagen verwittigd via een gerechtsdeurwaarder, op kosten van wie de verklaring aflegt (notaris.be).
Plan de akte van verdeling dus op tijd. Wie de overname laat aanslepen tot na die 3 jaar, betaalt 2,5 % in plaats van 1 %. Op een woning van 400.000 euro is dat 6.000 euro meer.
Gebeurt de uitkoop tussen echtgenoten nog voor de echtscheiding uitgesproken is, laat je notaris dan nakijken of de verdeling door de echtscheiding uitwerking krijgt en dus aan 1 % kan.
Deel 5
Waarop wordt het verdeelrecht berekend?
Op de totale actuele waarde van de woning: de waarde op het moment van de verdeling, niet de aankoopprijs (notaris.be, april 2025). Wie overneemt, betaalt dus ook op zijn of haar eigen deel. Het gaat om de waarde van de woning zelf; wat er nog op de lening openstaat, trek je er niet van af.
Over die waarde moeten jullie het eens worden. Bij een echtscheiding door onderlinge toestemming leggen jullie ze vast in de regelingsakte; bij een echtscheiding op grond van onherstelbare ontwrichting moet de rechtbank eerst tussenkomen om de waarde vast te leggen (notaris.be, april 2025). Kies een realistische waarde: die bepaalt zowel de uitkoopsom als het verdeelrecht.
Eindigt de mede-eigendom niet voor iedereen, bijvoorbeeld omdat één van drie erfgenamen uitstapt en de twee anderen samen eigenaar blijven, of koopt een buitenstaander een deel, dan gelden andere regels. Laat je notaris dan uitrekenen welke belasting je betaalt en op welke basis.
Bovenop het verdeelrecht betaal je het ereloon en de kosten van de notaris. Moet wie overneemt lenen, dan komen er kosten voor de nieuwe lening bij. Vraag de notaris en de bank vooraf een raming.
Deel 6
Hoe reken je het verdeelrecht uit?
De formule is eenvoudig: de totale waarde van de woning maal het tarief. Vier voorbeelden met waarden van 2026, zonder de kosten van notaris en bank:
Erfenis: drie kinderen erven elk een derde van een woning van 390.000 euro. Een dochter neemt over en betaalt haar broer en zus elk 130.000 euro. Verdeelrecht: 2,5 % van 390.000 euro, of 9.750 euro.
Echtscheiding: ex-echtgenoten zijn elk voor de helft eigenaar van een woning van 400.000 euro, met nog 160.000 euro op de lening. De ene neemt over en betaalt de andere 120.000 euro, de helft van de nettowaarde. Verdeelrecht: 1 % van 400.000 euro, of 4.000 euro.
Ex-wettelijk samenwonenden met dezelfde woning: 4.000 euro als ze minstens één jaar wettelijk samenwoonden en binnen drie jaar na het einde verdelen, anders 10.000 euro.
Feitelijk samenwonenden met dezelfde woning en dezelfde lening: 2,5 % van 400.000 euro, of 10.000 euro.
Deel 7
Betaal je verdeelrecht als jullie de woning samen verkopen?
Nee. Verkopen jullie de woning samen aan een koper buiten de familie of buiten het koppel, dan is dat geen verdeling. De koper betaalt registratiebelasting op de aankoop, in Vlaanderen 2 % voor een enige eigen woning en anders 12 % (Vlaamse Belastingdienst). De opbrengst verdelen jullie daarna volgens jullie aandelen.
Daarom is de keuze tussen overnemen en verkopen ook een rekensom. Zet het verdeelrecht en de kosten van een overname naast de kosten van een verkoop, en naast wat elk van jullie overhoudt.
Kochten jullie de woning destijds samen aan het verlaagd tarief voor de enige eigen woning, dan kan dat tarief behouden blijven als de ene partner het deel van de andere overneemt en er als enige ingeschreven blijft (Vlaamse Belastingdienst).
Deel 8
Hoe zit het verdeelrecht in Brussel en Wallonië?
Het verdeelrecht is een gewestelijke belasting. In Brussel en Wallonië gelden andere regels en tarieven; vraag je notaris welk tarief daar vandaag geldt.
De burgerrechtelijke regels zijn wel in heel België dezelfde: niemand kan verplicht worden om in onverdeeldheid te blijven, en wie het niet eens raakt, kan de rechter om de verdeling vragen (notaris.be).
Veelgestelde vragen
Kort beantwoord.
Wat is de miserietaks?
Een andere naam voor het verdeelrecht: de belasting die je betaalt als mede-eigenaars een woning onder elkaar verdelen, bijvoorbeeld na een scheiding (notaris.be, april 2025). In Vlaanderen is ze 2,5 %, of 1 % tussen ex-echtgenoten en ex-wettelijk samenwonenden die aan de voorwaarden voldoen.
Betalen wettelijk samenwonenden 1 % verdeelrecht?
Ja, als ze op de dag van de beëindiging minstens één jaar ononderbroken wettelijk samenwoonden en binnen drie jaar na die beëindiging verdelen (Vlaamse Belastingdienst, standpunt 15172). Anders betalen ze 2,5 %.
2,5 % op de totale waarde van de woning (notaris.be). Bij een woning van 400.000 euro is dat 10.000 euro, ook als je maar de helft overneemt.
Wordt het verdeelrecht berekend op het deel dat je overneemt?
Nee, op de totale actuele waarde van de woning (notaris.be, april 2025). Neem je de helft over van een woning van 300.000 euro, dan betaal je bij 2,5 % 7.500 euro en bij 1 % 3.000 euro.
Betaal je verdeelrecht als je een geërfde woning overneemt van je broers en zussen?
Ja, in Vlaanderen 2,5 % op de totale waarde van de woning, plus het ereloon en de kosten van de notaris (notaris.be, mei 2024). Bij een woning van 390.000 euro is dat 9.750 euro.
Betaal je verdeelrecht als jullie de woning samen verkopen?
Nee. Verkopen jullie samen aan een derde, dan betaalt de koper registratiebelasting op de aankoop, en verdelen jullie de opbrengst. Verdeelrecht speelt alleen als een van jullie de woning overneemt.
Het verdeelrecht en de uitkoopsom hangen allebei af van de waarde van de woning. De gratis eerste waardebepaling op basis van het adres geeft jullie een gedeeld vertrekpunt; de waarde in de akte spreken jullie af met de notaris.