Uit elkaar als samenwonenden: wat met de woning in Vlaanderen?
Wie samenwoont zonder te trouwen, gaat er vaak van uit dat bij een breuk dezelfde regels gelden als bij een scheiding. Dat klopt maar gedeeltelijk. Hier lees je wat geldt voor wettelijk en feitelijk samenwonenden, en hoe je samen beslist over de woning.
Woonden jullie wettelijk samen, dan beslis je tot het einde van de wettelijke samenwoning samen over de gezinswoning; feitelijk samenwonenden hebben die bescherming niet (notaris.be, gecontroleerd 28 oktober 2026). Neemt een van jullie de woning over, dan betalen ex-wettelijk samenwonenden in Vlaanderen 1 % verdeelrecht als ze minstens 1 jaar wettelijk samenwoonden en binnen 3 jaar na het einde verdelen, feitelijk samenwonenden 2,5 % (Vlaamse Belastingdienst). Voor de overname van de lening heb je het akkoord van de bank nodig.
Wat is je woning waard?
Kijk eerst wat je woning waard is. Begin daarna op tijd en vrijblijvend met je voorbereiding: gratis, zolang je wil.
Wettelijk of feitelijk samenwonend: wat is het verschil als jullie uit elkaar gaan?
Wettelijk samenwonen begint met een verklaring bij de gemeente. Zolang die loopt, beslissen jullie samen over de gezinswoning, ook als maar één van jullie eigenaar is (notaris.be). Geen van beiden kan de woning dan zomaar alleen verkopen.
Feitelijk samenwonen vraagt geen formaliteiten, en elk van jullie kan het op ieder moment beëindigen. Er bestaat dan ook geen juridische bescherming wanneer het samenleven stopt (notaris.be). Wie in de akte staat, is eigenaar en beslist.
Een wettelijke samenwoning beëindig je bij de gemeente: samen met een gezamenlijke verklaring, of alleen met een schriftelijke verklaring. In dat laatste geval wordt de andere partner binnen acht dagen verwittigd via een gerechtsdeurwaarder, op kosten van wie de verklaring aflegt (notaris.be). Die datum telt mee voor het verdeelrecht, zie verderop.
Deel 2
Wie is eigenaar van de woning, en voor welk deel?
Kijk eerst naar de aankoopakte. Kochten jullie samen, dan zijn jullie eigenaar in onverdeeldheid, volgens de aandelen in de akte, bijvoorbeeld elk de helft. Zolang de woning onverdeeld is, kan geen van jullie claimen dat een deel ervan alleen hem of haar toebehoort (notaris.be).
Staat de woning op naam van één van jullie, dan is die alleen eigenaar. De andere partner heeft geen deel in de woning, ook niet na jaren samenwonen. Betaalde die mee af of mee voor een verbouwing, bespreek dan met een notaris of advocaat of je daar iets van kan terugvragen, en bewaar de bewijzen van wat je betaalde.
Stak een van jullie meer eigen geld in de woning dan de aandelen zeggen, bijvoorbeeld voor een renovatie, dan kunnen jullie bij een verkoop afwijken van een gelijke verdeling van de opbrengst (notaris.be).
Hebben jullie een samenlevingsovereenkomst, lees die er dan eerst op na: ze kan regelen wie wat bezit en wat er gebeurt bij een breuk. Wettelijk samenwonenden laten zo'n overeenkomst verplicht opmaken door een notaris (notaris.be, 2019).
Deel 3
Verkopen, overnemen of samen houden: welke keuzes heb je?
Welke keuze past, hangt af van wat jullie elk willen en kunnen dragen. Een gratis waardebepaling op basis van het adres, zoals die van Hoobler, geeft jullie allebei hetzelfde eerste cijfer om over te praten; het is geen officiële schatting.
Jullie hebben deze mogelijkheden (notaris.be):
Samen verkopen: de netto-opbrengst, na aflossing van de lening en de kosten, wordt verdeeld volgens jullie aandelen. Verkopen kan zelf, met een makelaar of online via Biddit, de openbare verkoop onder leiding van een notaris.
Overnemen: een van jullie koopt het deel van de ander uit. De waarde wordt eerst objectief bepaald, daarna volgt de uitkoopsom op basis van de marktwaarde en jullie aandelen. Wie overneemt, heeft het akkoord van de bank nodig voor de lening.
Samen eigenaar blijven: dat vraagt duidelijke afspraken over kosten en gebruik. Een overeenkomst om in onverdeeldheid te blijven duurt maximaal 5 jaar (notaris.be).
Tijdelijk verhuren: als de markt even niet meezit, kan verhuur een oplossing zijn, met duidelijke afspraken over de inkomsten en het onderhoud.
Deel 4
Hoeveel verdeelrecht betaal je bij een overname?
Bij een overname betaal je verdeelrecht op de totale actuele waarde van de woning, niet alleen op het deel dat je overneemt (notaris.be, april 2025). Het tarief hangt af van jullie statuut:
Ex-wettelijk samenwonenden: 1 %, als jullie op de dag van de beëindiging minstens één jaar ononderbroken wettelijk samenwoonden en de verdeling binnen drie jaar na die beëindiging gebeurt (Vlaamse Belastingdienst, standpunt 15172, maart 2026).
Feitelijk samenwonenden: 2,5 %, hoe lang jullie ook samenwoonden (notaris.be, april 2025).
Verkopen jullie samen aan een derde, dan betalen jullie geen verdeelrecht: de koper betaalt registratiebelasting op de aankoop.
Deel 5
Hoe reken je een overname uit?
Een vereenvoudigd voorbeeld met waarden van 2026: jullie kochten samen, elk voor de helft. De woning is 320.000 euro waard en er staat nog 140.000 euro open op de lening. Partner A neemt over. Het ereloon en de kosten van de notaris en de bank komen er nog bij; vraag hen een raming.
Nettowaarde: 320.000 euro min 140.000 euro is 180.000 euro.
Uitkoopsom voor partner B: de helft van de nettowaarde, of 90.000 euro.
Lening: partner A neemt de volledige 140.000 euro alleen over, als de bank akkoord gaat.
Verdeelrecht als jullie wettelijk samenwoonden en aan de voorwaarden voldoen: 1 % van 320.000 euro, of 3.200 euro.
Verdeelrecht als jullie feitelijk samenwoonden: 2,5 % van 320.000 euro, of 8.000 euro.
Deel 6
Wat als je ex niet wil meewerken?
Niemand kan verplicht worden om mede-eigenaar te blijven. Raken jullie er niet uit, dan kan je de rechter vragen om de verdeling, zonder reden en zonder verjaringstermijn (notaris.be).
Waren jullie wettelijk samenwonend, dan kan de familierechtbank voorlopige maatregelen nemen voor de periode na het einde van de samenwoning, bijvoorbeeld over het verblijf van de ex-partners en het gebruik van bepaalde goederen. Sinds 17 augustus 2020 zijn die maatregelen niet meer automatisch beperkt tot één jaar: de familierechter bepaalt hoe lang ze gelden (notaris.be, september 2020).
Feitelijk samenwonenden hebben die regeling niet. Is maar één van jullie eigenaar, dan biedt de wet de andere partner geen bescherming om er te blijven wonen (notaris.be). Maak samen redelijke afspraken over een vertrekdatum, zeker als er kinderen zijn.
Een gesprek met hulp werkt vaak beter dan een procedure. Een notaris die bemiddelaar is, kan jullie begeleiden bij afspraken over de woning, de verdeling van de goederen en de zorg voor de kinderen (notaris.be).
Deel 7
Wat met de lening, de huur, het verlaagd tarief en de renovatieplicht?
De lening loopt door zoals jullie ze samen tekenden. Neemt een van jullie de woning over, dan moet de bank akkoord gaan dat de vertrekkende partner uit de lening stapt (notaris.be). Vraag dat akkoord na voor jullie de uitkoopsom vastleggen.
Kochten jullie aan het verlaagd tarief voor de enige eigen woning, dan hoeven jullie niet samen te blijven wonen: het tarief kan behouden blijven als de ene partner het deel van de andere overneemt en er als enige ingeschreven blijft (Vlaamse Belastingdienst).
De renovatieplicht voor woningen met label E of F geldt niet bij het einde van een samenwoning tussen bestaande mede-eigenaars als wie overneemt er de hoofdverblijfplaats houdt (Vlaamse overheid). Liep er al een renovatieplicht, dan blijft die gelden.
Wil de partner die vertrekt een nieuwe woning kopen aan 2 %, dan mag die geen volledige en volle eigenaar zijn van een andere woning, of verbindt die zich ertoe ze binnen 2 jaar te verkopen (Vlaamse Belastingdienst). Ben je nog mede-eigenaar van jullie vroegere woning, laat je notaris dan nakijken wat dat voor jou betekent.
Huurden jullie? Wettelijk samenwonenden worden allebei als huurder beschouwd, ook als maar één van jullie tekende. Jullie kunnen de huur opzeggen of overdragen aan een van jullie; de huurwaarborg wordt dan vrijgegeven en opnieuw betaald door wie blijft (notaris.be).
Veelgestelde vragen
Kort beantwoord.
Wat gebeurt er met het huis als samenwonenden uit elkaar gaan?
Dat hangt af van wie eigenaar is. Kochten jullie samen, dan verkopen jullie samen, neemt een van jullie het deel van de ander over, of blijven jullie voorlopig samen eigenaar (notaris.be). Staat de woning op één naam, dan is die partner alleen eigenaar.
Het huis staat op naam van mijn partner: heb ik recht op iets als we uit elkaar gaan?
Op de woning zelf niet: wie in de akte staat, is eigenaar. Betaalde je mee af of mee voor verbouwingen, bespreek dan met een notaris of advocaat of je iets kan terugvragen, en bewaar de bewijzen. Een samenlevingsovereenkomst kan dit vooraf regelen.
Hoeveel verdeelrecht betalen samenwonenden?
Ex-wettelijk samenwonenden betalen in Vlaanderen 1 % als ze minstens één jaar wettelijk samenwoonden en binnen drie jaar na het einde verdelen; feitelijk samenwonenden betalen 2,5 % (Vlaamse Belastingdienst, notaris.be). Het tarief geldt op de totale waarde van de woning.
Hoe beëindig je een wettelijke samenwoning?
Met een verklaring bij de gemeente: samen, of alleen met een schriftelijke verklaring. Bij een eenzijdige verklaring wordt je partner binnen acht dagen verwittigd via een gerechtsdeurwaarder, op jouw kosten (notaris.be).
Kan mijn ex de verkoop blijven tegenhouden?
Niet blijvend. Niemand kan verplicht worden om mede-eigenaar te blijven: raken jullie er niet uit, dan kan je de rechter om de verdeling vragen (notaris.be).
Hebben we een samenlevingsovereenkomst nodig?
Het is niet verplicht, maar het helpt. Ze kan regelen wie wat bezit, hoe jullie de kosten delen en wat er gebeurt bij een breuk (notaris.be, 2019). Wettelijk samenwonenden laten ze opmaken bij een notaris.
De verkoopwijzer stelt negen korte vragen en toont welke aanpak bij jullie woning past: zelf, met hulp of met een makelaar. Zo hoeft niemand de ander te overtuigen.