Samenwonen met twee woningen in Vlaanderen: verkopen, verhuren of houden
Jullie gaan samenwonen en hebben elk een woning. Trek je in bij je partner, kopen jullie samen iets nieuws, of hou je je eigen woning nog aan? Er is geen haast, maar een paar regels bepalen wat elke keuze kost. Hier staan ze op een rij.
Kopen jullie samen een nieuwe woning, dan wordt per koper bekeken of die nog een andere woning heeft: wie volledig en volle eigenaar blijft van een andere woning, betaalt alleen 2 % registratiebelasting als die ze binnen 2 jaar na de akte verkoopt (Vlaamse Belastingdienst, gecontroleerd 28 oktober 2026). Hou je een woning aan om te verhuren, dan gelden voor huurovereenkomsten vanaf 1 januari 2019 de regels van het Vlaams Woninghuurdecreet. Trek je in bij je partner, dan blijft de woning van wie in de akte staat.
Wat is je woning waard?
Kijk eerst wat je woning waard is. Begin daarna op tijd en vrijblijvend met je voorbereiding: gratis, zolang je wil.
Welke keuze past, hangt af van jullie plannen, jullie leningen en hoe zeker jullie van de toekomst zijn. Dat laatste klinkt hard, maar het telt: wie zijn woning verkoopt om in die van de ander te trekken, heeft als feitelijk samenwonende weinig bescherming als het misloopt of als de ander overlijdt.
Grofweg zijn er drie scenario's, en elk kan voor de ene woning anders uitvallen dan voor de andere:
Een van jullie trekt in bij de ander, en de tweede woning wordt verkocht, verhuurd of voorlopig gehouden.
Jullie verkopen allebei en kopen samen een nieuwe woning.
Jullie kopen samen iets nieuws en houden een of beide woningen aan, bijvoorbeeld om te verhuren.
Deel 2
Je trekt in bij je partner: wat verandert er voor de woning?
Juridisch blijft de woning van wie in de akte staat. Hoe goed de andere partner beschermd is, hangt af van jullie statuut (notaris.be):
Feitelijk samenwonend: geen juridische bescherming. Gaan jullie uit elkaar, dan heeft de partner die geen eigenaar is geen recht om te blijven. Overlijdt de eigenaar, dan erft de andere partner zonder testament niets.
Wettelijk samenwonend: jullie beslissen samen over de gezinswoning, ook al is maar één van jullie eigenaar. Overlijdt de eigenaar, dan erft de andere partner het vruchtgebruik van de gezinswoning en de inboedel, tenzij een testament dat beperkt.
Gehuwd: jullie beslissen samen over de gezinswoning, en de langstlevende echtgenoot houdt altijd minstens het vruchtgebruik van de gezinswoning.
Deel 3
Welke afspraken leg je best vast?
Wie in de woning van de ander trekt en meebetaalt, bouwt daarmee geen eigendom op. Leg dus vast wat er gebeurt met wat je in de woning steekt, zoals afbetalingen of een verbouwing. Een samenlevingsovereenkomst kan regelen wie wat bezit, hoe jullie de kosten delen en wat er gebeurt bij een breuk. Wettelijk samenwonenden laten ze opmaken door een notaris (notaris.be, 2019).
Denk ook aan een overlijden. Feitelijk samenwonenden erven niet van elkaar, tenzij er een testament is, en daarom zijn ook schenkingen tussen ongehuwde partners belangrijk (notaris.be, 2019). Een testament is altijd herroepbaar.
Voor de erfbelasting in Vlaanderen telt een feitelijk samenwonende partner als partner als jullie op de dag van het overlijden minstens één jaar ononderbroken samenwoonden en een gemeenschappelijke huishouding voerden. Voor de vrijstelling op de gezinswoning moeten jullie minstens 3 jaar ononderbroken samengewoond hebben (Vlaamse Belastingdienst).
Zo een gesprek is niet romantisch, maar het beschermt jullie allebei. Een notaris kan de mogelijkheden naast elkaar zetten.
Deel 4
Samen een nieuwe woning kopen: hoeveel registratiebelasting betalen jullie?
Voor de enige eigen woning betaal je in Vlaanderen 2 % registratiebelasting, in plaats van het gewone tarief van 12 % (Vlaamse Belastingdienst). De voorwaarden worden per koper bekeken. Wie nog volledig en volle eigenaar is van een andere woning of bouwgrond, krijgt 2 % alleen als die zich verbindt ze binnen 2 jaar na de akte te verkopen, of binnen 3 jaar bij een engagement tot energetische renovatie of sloop en heropbouw.
Een voorbeeld uit 2026: jullie kopen samen, elk voor de helft, een woning van 500.000 euro. Verkopen jullie allebei je vorige woning binnen 2 jaar, dan betalen jullie elk 2 % op 250.000 euro, samen 10.000 euro. Houdt een van jullie zijn of haar woning volledig aan, bijvoorbeeld om te verhuren, dan betaalt die op zijn of haar helft het gewone tarief van 12 %, of 30.000 euro, en de ander 5.000 euro.
Haal je de verkoop niet op tijd, dan betaal je het verschil met het gewone tarief bij, plus een belastingverhoging van 20 % op dat verschil (Vlaamse Belastingdienst). Jullie schrijven je ook binnen 3 jaar na de akte in op het nieuwe adres, en voor compromissen vanaf 2026 blijven jullie er minstens 1 jaar ononderbroken ingeschreven.
Ben je maar voor een deel eigenaar van een andere woning, dan ben je geen volledige en volle eigenaar; laat je notaris bevestigen hoe dat voor jou uitvalt. De Vlaamse Regering wil het tarief van 2 % vanaf 1 januari 2027 optrekken naar 3 %. Dat is aangekondigd, maar het decreet is er nog niet.
Deel 5
Je woning verhuren: waar let je op?
Verhuren levert een inkomen op, maar je wordt verhuurder, met plichten. Voor schriftelijke huurovereenkomsten vanaf 1 januari 2019 voor een woning die de huurder als hoofdverblijfplaats gebruikt, geldt het Vlaams Woninghuurdecreet. De belangrijkste punten (Vlaams Woninghuurdecreet):
Een huurovereenkomst voor een hoofdverblijfplaats geldt in principe voor 9 jaar.
De woning moet voldoen aan de vereisten van conformiteit uit de Vlaamse Codex Wonen.
Jij laat de huurovereenkomst en de plaatsbeschrijving registreren; gebeurt dat te laat, dan zijn de kosten voor jou.
Huurder en verhuurder verzekeren allebei hun aansprakelijkheid voor brand en waterschade.
De huurwaarborg mag niet meer bedragen dan drie maanden huur.
Deel 6
Je woning verkopen of voorlopig houden?
Verkopen geeft duidelijkheid: je hebt geen twee woningen meer te onderhouden, en de opbrengst kan naar een gezamenlijke woning gaan. Plan wel goed, zeker als je de 2-jarenregel moet halen. Het EPC heb je nodig vóór je de woning te koop zet, en bij een woning van vóór 2001 krijgt de koper het asbestattest uiterlijk bij het compromis (Vlaamse overheid).
Kocht je je woning minder dan 5 jaar geleden, laat dan nakijken of meerwaardebelasting speelt. Op een gebouwde tweede of derde woning die je binnen 5 jaar na de aankoop verkoopt, betaal je 16,5 % op de meerwaarde (notaris.be); voor je eigen woning gelden andere regels.
Voorlopig houden zonder te verhuren geeft tijd, bijvoorbeeld om te zien hoe het samenwonen loopt. Het kost wel: de lening, de verzekering, het onderhoud en de onroerende voorheffing lopen door. Laat je verzekeraar weten dat de woning leeg staat, en vraag bij je gemeente of er een leegstandsheffing is.
Wat huurinkomsten of een tweede woning betekenen voor je personenbelasting, laat je nakijken bij de FOD Financiën of een boekhouder.
Deel 7
Hoe beslissen jullie samen?
Zet de cijfers van beide woningen naast elkaar: de waarde, wat er nog op elke lening openstaat, de kosten van houden en wat een nieuwe aankoop kost. Spreek af wat er gebeurt met de opbrengst van een verkoop: gaat die naar een gezamenlijke woning, en voor welk aandeel staan jullie dan in de nieuwe akte?
Een gratis waardebepaling op basis van het adres, zoals die van Hoobler, geeft voor elke woning een eerste idee van de waarde. Kiezen jullie voor een verkoop, dan helpt de verkoopwijzer om te kiezen tussen zelf verkopen, met hulp of met een makelaar. Vragen om samen te overlopen:
Waar willen we over vijf jaar wonen?
Kan wie verhuurt de eigen lening blijven dragen als de huurder een tijd wegvalt?
Kopen we samen, en voor welk aandeel elk?
Wat als we uit elkaar gaan, of als een van ons overlijdt?
Halen we de 2-jarenregel als we samen iets nieuws kopen?
Veelgestelde vragen
Kort beantwoord.
Mag ik mijn huis houden als we samen een nieuwe woning kopen?
Ja, maar blijf je volledig en volle eigenaar van je vorige woning, dan betaal je op jouw deel van de nieuwe woning het gewone tarief van 12 % in plaats van 2 % (Vlaamse Belastingdienst). Verbind je je ertoe die woning binnen 2 jaar na de akte te verkopen, dan geldt 2 %.
Wordt het verlaagd tarief per partner bekeken?
Ja. De voorwaarden worden per koper beoordeeld (Vlaamse Belastingdienst). Je partner kan dus 2 % betalen terwijl jij het gewone tarief betaalt, of omgekeerd.
Ik trek in bij mijn partner: heb ik rechten op het huis?
Als feitelijk samenwonende niet: de woning blijft van wie in de akte staat, en zonder testament erf je niets (notaris.be). Woon je wettelijk samen of ben je gehuwd, dan beslissen jullie samen over de gezinswoning, ook al is maar één van jullie eigenaar.
Kan ik mijn woning verhuren als ik bij mijn partner ga wonen?
Ja. Voor huurovereenkomsten vanaf 1 januari 2019 geldt het Vlaams Woninghuurdecreet: jij registreert de huurovereenkomst, de woning moet conform zijn en de huurwaarborg is maximaal drie maanden huur. Koop je later samen iets nieuws, dan telt die verhuurde woning wel als andere woning voor de registratiebelasting.
Wat gebeurt er als ik mijn vorige woning niet binnen 2 jaar verkocht krijg?
Dan betaal je het verschil tussen het gewone en het verlaagde tarief bij, plus een belastingverhoging van 20 % (Vlaamse Belastingdienst). Begin dus tijdig met de documenten en de verkoop.
Vraag voor elke woning een gratis waardebepaling op basis van het adres. Zo zetten jullie verkopen, verhuren en houden naast elkaar met een realistisch vertrekpunt; het is geen officiële schatting.