Groter wonen, dichter bij school of werk: wie verhuist, koopt en verkoopt bijna altijd tegelijk. De volgorde bepaalt welk risico je draagt. Zo weeg je af, en zo plan je terug vanaf het compromis.
Eerst verkopen geeft zekerheid over je budget, eerst kopen zekerheid over je volgende woning. Koop je eerst, dan overbrugt een overbruggingskrediet de tijd tot de verkoop: je betaalt intrest op het volledige bedrag en lost in één keer af (Wikifin, februari 2026). Voor 2 % registratiebelasting op je nieuwe enige eigen woning in Vlaanderen verkoop je je vorige woning binnen 2 jaar na de aankoopakte (Vlaamse Belastingdienst, gecontroleerd op 28 oktober 2026).
Wat is je woning waard?
Kijk eerst wat je woning waard is. Begin daarna op tijd en vrijblijvend met je voorbereiding: gratis, zolang je wil.
Eerst kopen of eerst verkopen: wat is het verschil?
Er is geen juiste volgorde, wel een risico dat je kiest. Het hangt af van de markt in je buurt, van je eigen middelen en van hoeveel onzekerheid je aankan.
Eerst verkopen: je kent je budget en draagt geen twee leningen tegelijk. Het risico is dat je tijdelijk moet huren of sneller moet kopen dan je wil.
Eerst kopen: je bent zeker van je nieuwe woning. Het risico is dat de verkoop langer duurt dan gepland en je een tijd twee woningen financiert.
Tegelijk: je stemt de compromissen en akten van beide woningen op elkaar af. Dat vraagt een strakke planning en goede afspraken met je bank en je notaris.
Deel 2
Hoe werkt een overbruggingskrediet?
Een overbruggingskrediet loopt tot je het geld van de verkoop van je oude woning ontvangt. Ondertussen betaal je alleen intrest, op het volledige bedrag, en het kapitaal los je in één keer af (Wikifin, februari 2026).
Hoeveel een bank leent, voor hoelang en tegen welke rentevoet, verschilt per bank. Vraag ook wat er gebeurt als de looptijd afloopt en je oude woning nog niet verkocht is.
Een rekenvoorbeeld met een veronderstelde rentevoet van 4 % per jaar, geen marktgemiddelde: op € 200.000 overbrugging betaal je dan ongeveer € 667 intrest per maand. Reken het na met de rentevoet die je bank voorstelt, en met het aantal maanden dat je realistisch nodig hebt om te verkopen.
Deel 3
Wat is de 2-jarenregel voor 2 % registratiebelasting?
Koop je in Vlaanderen een enige eigen woning, dan betaal je sinds 1 januari 2025 2 % registratiebelasting in plaats van het gewone tarief van 12 % (Vlaamse Belastingdienst). Je mag dan geen volledige en volle eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond, tenzij je je verbindt die binnen 2 jaar na de akte van je nieuwe woning te verkopen. Met een engagement tot energetische renovatie of sloop en heropbouw is dat 3 jaar.
Verkoop je niet op tijd, dan betaal je het verschil met het gewone tarief bij, plus een belastingverhoging van 20 % op dat verschil. Je schrijft je ook binnen 3 jaar na de akte in op het nieuwe adres en blijft daar voor compromissen vanaf 2026 minstens 1 jaar ononderbroken ingeschreven (Vlaamse Belastingdienst).
Een voorbeeld uit 2026: je koopt een woning van € 450.000. Aan 2 % betaal je € 9.000 registratiebelasting, aan 12 % zou dat € 54.000 zijn. Verkoop je je oude woning niet binnen 2 jaar, dan betaal je € 45.000 bij, plus € 9.000 belastingverhoging.
De vroegere meeneembaarheid van registratierechten bestaat niet meer voor aankopen vanaf 1 januari 2024 (notaris.be).
De registratiebelasting is gewestelijk, dus deze regels gelden voor Vlaanderen. Brussel werkt met een eigen regeling, een abattement voor wie geen andere woning heeft (notaris.be, 2023), en ook Wallonië heeft eigen tarieven en voorwaarden; vraag je notaris wat vandaag geldt waar je koopt.
Deel 4
Hoe lang duurt het van compromis tot akte?
Met het compromis is de verkoop gesloten: koper en verkoper kunnen er niet meer op terugkomen (notaris.be). Bij de ondertekening betaalt de koper meestal een waarborg, die geblokkeerd blijft tot de akte en dan een voorschot op de prijs wordt (modelcompromis van het notariaat).
Tussen compromis en akte zitten meestal enkele maanden. De notaris doet in die tijd de verplichte opzoekingen, het hypothecair getuigschrift kan op zich laten wachten, en wie een voorkooprecht heeft, krijgt twee maanden om te reageren (notaris.be, maart 2026).
Het compromis moet binnen vier maanden geregistreerd worden, en binnen die termijn is de registratiebelasting verschuldigd. Daarom tekenen koper en verkoper de akte in de praktijk meestal binnen die vier maanden, op een datum die in het compromis staat (notaris.be).
Koop je terwijl je nog moet verkopen, dan kan een opschortende voorwaarde in het compromis je beschermen, zoals die van het krijgen van een krediet. Een andere voorwaarde, bijvoorbeeld dat je eerst je eigen woning verkoopt, moet de verkoper aanvaarden; bespreek het met je notaris.
Deel 5
Hoe plan je terug vanaf het compromis?
Wil je de opbrengst van je oude woning gebruiken voor je nieuwe, plan dan de akte van je verkoop vóór of op dezelfde dag als die van je aankoop. Lukt dat niet, dan heb je een overbrugging nodig.
Werk daarom achteruit vanaf de datum waarop je het compromis van je oude woning wil tekenen. De traagste stappen liggen vóór dat compromis:
EPC: nodig vóór je de woning te koop zet, en het label hoort in je advertentie (Vlaamse overheid).
Bodemattest: aanvragen vóór het compromis; je krijgt het binnen 14 kalenderdagen, of binnen 60 als OVAM al gegevens over je grond heeft (OVAM).
Asbestattest: verplicht bij het compromis voor een woning van vóór 2001 (OVAM).
Vastgoedinlichtingen: bij de verkoop niet ouder dan 1 jaar (Vlaamse overheid).
Keuring van de elektrische installatie: uiterlijk vóór de akte, met het verslag voor de koper (modelcompromis van het notariaat).
Deel 6
Wat kan je nu al voorbereiden?
Hoe vroeger je dossier klaar is, hoe minder je verkoop je aankoop ophoudt. In een gratis verkoopdossier bij Hoobler worden gegevens zoals het kadaster, de stedenbouwkundige inlichtingen en het gewestplan opgehaald, en zie je welke attesten je woning nog nodig heeft.
EPC, asbestattest en elektrische keuring bestel je er via partner De Immowinkel, aan hun tarief. Een gratis waardebepaling op basis van het adres geeft je een eerste idee van je budget, als vertrekpunt en niet als officiële schatting.
Deel 7
Wat verandert er in 2027?
De Vlaamse Regering wil het tarief voor de enige eigen woning vanaf 1 januari 2027 optrekken van 2 % naar 3 %. Dat is aangekondigd, maar er is nog geen decreet (Vlaamse Belastingdienst, gecontroleerd op 28 oktober 2026).
Volgens een standpunt van de Vlaamse Belastingdienst van 1 oktober 2026 zou de datum van de verkoopovereenkomst doorslaggevend zijn: een compromis van vóór 1 januari 2027 kan dan nog 2 % krijgen, ook als de akte in 2027 volgt. Bij een wederzijdse koop- en verkoopbelofte telt de datum van de akte, en alles geldt onder voorbehoud van het decreet.
Op een woning van € 350.000 gaat het om € 7.000 aan 2 % tegenover € 10.500 aan 3 % (notaire.be, oktober 2026). Bespreek met je notaris wat je planning betekent voor het tarief.
Deel 8
Kan je na de verkoop nog even in je woning blijven wonen?
Ja, als je dat afspreekt in het compromis. Normaal krijgt de koper het genot van de woning bij de akte, maar jullie kunnen een latere datum afspreken waarop je de sleutels overhandigt (modelcompromis van het notariaat).
Dat kan gratis of tegen een maandelijkse vergoeding. Duurt het gratis blijven wonen langer dan 1 maand, dan telt het als een deel van de verkoopprijs, en dan stijgt de registratiebelasting van de koper (modelcompromis van het notariaat).
Zo’n afspraak geeft ademruimte als de akte van je nieuwe woning later valt. Wie de woning gebruikt, zorgt dat ze verzekerd is tegen brand, dus spreek ook dat af.
Veelgestelde vragen
Kort beantwoord.
Hoeveel tijd heb je om je huis te verkopen voor 2 % registratiebelasting?
In Vlaanderen 2 jaar na de akte van je nieuwe woning, of 3 jaar als je je engageert tot een energetische renovatie of sloop en heropbouw (Vlaamse Belastingdienst). Kopen jullie met twee, dan wordt het verlaagd tarief per koper beoordeeld.
Wat gebeurt er als je huis na 2 jaar niet verkocht is?
Dan betaal je de aanvullende registratiebelasting: het verschil tussen het gewone tarief van 12 % en het verlaagde tarief, met een belastingverhoging van 20 % (Vlaamse Belastingdienst). Vraag je bank ook wat er met je overbruggingskrediet gebeurt op de einddatum.
Hoeveel kost een overbruggingskrediet?
Je betaalt intrest op het volledige bedrag tot je het in één keer aflost met de opbrengst van je verkoop (Wikifin). Rentevoet en kosten verschillen per bank: vraag een offerte en reken uit wat elke extra maand kost.
Hoe lang zit er tussen het compromis en de akte?
Meestal enkele maanden (notaris.be, maart 2026). Het compromis moet binnen vier maanden geregistreerd worden, en de datum van de akte spreken koper en verkoper af in het compromis.
Bestaat de meeneembaarheid van registratierechten nog?
Niet voor nieuwe aankopen: ze werd afgeschaft vanaf 1 januari 2024 (notaris.be). In de plaats geldt het verlaagd tarief van 2 % voor de enige eigen woning, met de 2-jarenregel als je nog een andere woning hebt.
Betaal je vanaf 2027 3 % registratiebelasting?
Dat is aangekondigd, maar er is nog geen decreet (Vlaamse Belastingdienst, gecontroleerd op 28 oktober 2026). Volgens de Vlaamse Belastingdienst zou een compromis van vóór 1 januari 2027 nog 2 % krijgen, onder voorbehoud van het decreet.
Je gratis verkoopdossier zet op een rij welke documenten en attesten je woning nodig heeft. Zo liggen de traagste stappen klaar tegen de dag dat je een compromis wil tekenen.