Huis verkopen of uitkopen bij een scheiding in Vlaanderen
Uit elkaar gaan is zwaar genoeg. Over de woning beslis je best rustig, met dezelfde cijfers voor jullie allebei. Hier lees je wat je kan kiezen, wat het kost en wie er moet tekenen.
Na een scheiding kunnen jullie de woning samen verkopen, kan één partner de ander uitkopen, of blijven jullie voorlopig samen eigenaar (notaris.be). Bij een uitkoop betalen ex-echtgenoten en ex-wettelijk samenwonenden in Vlaanderen 1 % verdeelrecht op de volle waarde van de woning, feitelijk samenwonenden 2,5 % (Vlaamse Belastingdienst, gecontroleerd op 28 oktober 2026). Neemt één van jullie de lening over, dan moet de bank daarmee akkoord gaan.
Wat is je woning waard?
Kijk eerst wat je woning waard is. Begin daarna op tijd en vrijblijvend met je voorbereiding: gratis, zolang je wil.
Alles begint bij de aankoopakte en bij jullie statuut: gehuwd, wettelijk samenwonend of feitelijk samenwonend. Wettelijk en feitelijk samenwonenden zijn eigenaar volgens de aandelen in de akte, bijvoorbeeld elk voor de helft.
Bij gehuwden telt ook het huwelijksstelsel. Een woning die tijdens een huwelijk in het wettelijk stelsel gekocht werd, hoort meestal bij het gemeenschappelijk vermogen, ook als maar één naam in de akte staat, en dat vermogen wordt in principe bij helften verdeeld. Je notaris kijkt na wat voor jullie geldt.
Stak een van jullie eigen geld in de woning, bijvoorbeeld uit een schenking of een erfenis, of betaalde die meer voor een verbouwing? Dan kunnen jullie afwijken van een gelijke verdeling (notaris.be).
Zolang jullie gehuwd of wettelijk samenwonend zijn, beslissen jullie samen over de gezinswoning, ook als maar één van jullie eigenaar is (notaris.be). Feitelijk samenwonenden hebben die wettelijke bescherming niet.
Deel 2
Welke keuzes heb je met de woning na een scheiding?
Je hebt vier mogelijkheden (notaris.be). Welke past, hangt af van wat jullie elk willen, van wat jullie kunnen dragen en van wat de bank toelaat.
Samen verkopen: de netto-opbrengst na aflossing van de lening en de kosten wordt verdeeld volgens jullie aandelen.
Uitkopen: één van jullie neemt het deel van de ander over, tegen een uitkoopsom op basis van de huidige marktwaarde.
Samen eigenaar blijven, bijvoorbeeld tot de kinderen ouder zijn. Leg dan duidelijke afspraken over kosten, gebruik en de toekomst vast, eventueel bij de notaris; een overeenkomst om samen eigenaar te blijven duurt maximaal 5 jaar (notaris.be).
Tijdelijk verhuren als de markt even niet meezit. De huur kan de lening dekken; spreek af wie het beheer doet en hoe jullie de huur verdelen.
Deel 3
Hoe verloopt een verkoop als jullie samen verkopen?
Jullie verkopen samen, dus jullie tekenen allebei het compromis en de akte en beslissen samen over de vraagprijs en welk bod jullie aanvaarden. Verkopen kan zelf, met een makelaar of via Biddit, de online openbare verkoop onder leiding van een notaris (notaris.be).
Van de verkoopprijs gaat eerst de openstaande lening af. Wat overblijft na de kosten, wordt verdeeld volgens jullie aandelen, tenzij jullie iets anders afspreken (notaris.be).
Spreek ook af wie tot de verkoop de lening afbetaalt en de vaste kosten draagt, en of wie er blijft wonen de ander een vergoeding betaalt. Zet dat op papier: het voorkomt discussie bij de verdeling.
Deel 4
Wanneer betaal je 1 % en wanneer 2,5 % verdeelrecht?
Neemt één partner de woning over, dan betaal je verdeelrecht, ook wel miserietaks genoemd. Het wordt berekend op de volle actuele waarde van de woning, niet alleen op het deel dat je overneemt (notaris.be, april 2025). Het gewone tarief in Vlaanderen is 2,5 %.
Het verdeelrecht is een gewestelijke belasting. Ligt de woning in Brussel of Wallonië, vraag je notaris dan welk tarief daar geldt.
Zo zit het in Vlaanderen (Vlaamse Belastingdienst, standpunt van maart 2026; notaris.be):
Ex-echtgenoten betalen 1 % als de verdeling na de echtscheiding gebeurt of erdoor uitwerking krijgt. Gebeurt de uitkoop nog vóór de echtscheiding, vraag je notaris dan welk tarief geldt.
Ex-wettelijk samenwonenden betalen 1 % als ze op de dag van de beëindiging minstens één jaar ononderbroken wettelijk samenwoonden en de verdeling binnen drie jaar na die beëindiging gebeurt.
Feitelijk samenwonenden betalen het gewone tarief van 2,5 %.
Deel 5
Hoe bereken je een uitkoop van je ex-partner?
De uitkoopsom vertrekt van de huidige marktwaarde en jullie aandelen (notaris.be). Wie overneemt, moet die som kunnen betalen en de lening alleen kunnen dragen. De bank moet ermee akkoord gaan dat de vertrekkende partner uit de lening stapt.
Een vereenvoudigd voorbeeld uit 2026: jullie zijn elk voor de helft eigenaar, de woning is € 400.000 waard en er staat nog € 160.000 open op de lening. Partner A neemt de woning over. Het ereloon en de kosten van de notaris en de bank komen er nog bij; vraag hen een raming.
Nettowaarde: € 400.000 min € 160.000 is € 240.000.
Uitkoopsom voor partner B: de helft van de nettowaarde, dus € 120.000.
Lening: partner A neemt de volledige € 160.000 alleen over, als de bank akkoord gaat.
Verdeelrecht als jullie gehuwd of wettelijk samenwonend waren: 1 % van € 400.000, dus € 4.000.
Verdeelrecht als jullie feitelijk samenwoonden: 2,5 % van € 400.000, dus € 10.000.
Deel 6
Hoe bepalen jullie samen de waarde van de woning?
De waarde bepaalt de uitkoopsom en het verdeelrecht, dus het helpt als jullie van hetzelfde cijfer vertrekken. Raken jullie het niet eens, dan kan een schatter-expert de woning schatten; ook de notaris kan helpen om tot een overnameprijs te komen (notaris.be).
Kijk daarbij ook naar de staat van de woning. Een eerlijk EPC, de stedenbouwkundige inlichtingen en een lijst van werken die nog moeten gebeuren, maken het gesprek over de waarde concreter.
Een gratis waardebepaling op basis van het adres, zoals die van Hoobler, geeft jullie allebei een neutraal eerste vertrekpunt. Het is geen officiële schatting: de waarde in de akte spreken jullie af met de notaris.
Kiezen jullie voor een verkoop, dan helpt de verkoopwijzer van Hoobler om te kiezen tussen zelf verkopen, met hulp of met een makelaar, zonder dat de een de ander moet overtuigen.
Deel 7
Wat als je ex niet wil meewerken?
Niemand kan verplicht worden om mede-eigenaar te blijven. Raken jullie er niet uit, dan kan je de rechter vragen om de verdeling (notaris.be).
Bij een echtscheiding op grond van onherstelbare ontwrichting stelt de rechtbank een notaris-vereffenaar aan, die probeert tot een regeling tussen jullie te komen. Bij een echtscheiding door onderlinge toestemming leggen jullie de afspraken over de woning zelf vast in de regelingsakte (notaris.be).
Tijdens de procedure kan de rechter voorlopige maatregelen nemen, bijvoorbeeld over wie in de gezinswoning blijft wonen (notaris.be). Een advocaat of een bemiddelaar kan helpen om het gesprek weer op gang te krijgen.
Deel 8
Wat met het verlaagd tarief en de renovatieplicht na een scheiding?
Kochten jullie de woning met het verlaagd tarief voor de enige eigen woning, dan hoeven jullie niet samen te blijven wonen. Het tarief kan behouden blijven als de ene partner het deel van de andere overneemt en er als enige ingeschreven blijft (Vlaamse Belastingdienst).
De renovatieplicht voor woningen met label E of F geldt niet bij een overdracht tussen mede-eigenaars als minstens één van hen er de hoofdverblijfplaats houdt, zoals bij een uitkoop na een scheiding (Vlaamse overheid). Liep er al een renovatieplicht, dan blijft die gelden.
Wil de partner die vertrekt een nieuwe woning kopen? Voor het tarief van 2 % mag je geen volledige en volle eigenaar zijn van een andere woning, of je verbindt je ertoe die binnen 2 jaar na de akte te verkopen (Vlaamse Belastingdienst). Ben je nog mede-eigenaar van de vroegere woning, laat je notaris dan nakijken wat dat voor jou betekent.
Veelgestelde vragen
Kort beantwoord.
Hoeveel verdeelrecht betaal je bij een uitkoop na een echtscheiding?
In Vlaanderen 1 % op de volle waarde van de woning, als de verdeling na of door de echtscheiding gebeurt (Vlaamse Belastingdienst). Bij een woning van € 400.000 is dat € 4.000. Daarbovenop komen het ereloon en de kosten van de notaris.
Betalen samenwonenden ook 1 % verdeelrecht?
Wettelijk samenwonenden wel, als ze minstens één jaar ononderbroken wettelijk samenwoonden en de verdeling binnen drie jaar na het einde van de samenwoning gebeurt. Feitelijk samenwonenden betalen 2,5 % (notaris.be).
Kan mijn ex de verkoop van ons huis tegenhouden?
Niet blijvend. Niemand kan verplicht worden om mede-eigenaar te blijven: raken jullie er niet uit, dan kan je de rechter om de verdeling vragen (notaris.be). Zolang jullie gehuwd of wettelijk samenwonend zijn, beslissen jullie wel samen over de gezinswoning.
Moet de bank akkoord gaan als ik mijn ex uitkoop?
Ja, als je de lening alleen overneemt. Wie overneemt, moet de uitkoopsom en de lening alleen kunnen dragen (notaris.be). Vraag het akkoord van je bank na vóór jullie de uitkoopsom vastleggen.
Wie mag in het huis blijven wonen tijdens de scheiding?
Daar maken jullie best samen afspraken over. Lukt dat niet, dan kan de rechter tijdens de procedure voorlopige maatregelen nemen over wie in de gezinswoning blijft (notaris.be). Voor feitelijk samenwonenden bestaat die wettelijke bescherming niet.
Is een online waardebepaling genoeg voor een uitkoop?
Als vertrekpunt voor jullie gesprek wel, als officiële waarde niet. De waarde in de akte spreken jullie af met de notaris; raken jullie het niet eens, dan kan een schatter-expert de woning schatten.
Vraag een gratis waardebepaling op basis van het adres. Zo vertrekken jullie allebei van hetzelfde cijfer, ook als je pas later beslist wat er met de woning gebeurt.