Vruchtgebruik van de langstlevende en de verkoop van de woning in België
Na het overlijden van een ouder blijft de andere ouder vaak in het huis wonen, terwijl de kinderen er op papier mee eigenaar van zijn. Dat heet vruchtgebruik en blote eigendom. Hier lees je wat dat betekent als de vraag komt of de woning verkocht wordt.
Een langstlevende echtgenoot krijgt het vruchtgebruik van de hele nalatenschap, een wettelijk samenwonende partner dat van de gezinswoning en de inboedel; de kinderen krijgen de blote eigendom (notaris.be, gecontroleerd 28 oktober 2026). Zolang het vruchtgebruik loopt, kunnen de kinderen de woning niet zomaar verkopen: samen verkopen kan, en over de gezinswoning heeft de langstlevende echtgenoot altijd een vetorecht. Bij het overlijden van de langstlevende worden de kinderen vanzelf volle eigenaar.
Wat is je woning waard?
Kijk eerst wat je woning waard is. Begin daarna op tijd en vrijblijvend met je voorbereiding: gratis, zolang je wil.
Wie krijgt wat: gehuwd, wettelijk of feitelijk samenwonend?
Het vruchtgebruik geldt op wat de overledene bezat. Kochten de partners de woning samen, dan blijft het deel van de langstlevende gewoon van de langstlevende; hoe groot dat deel is, hangt ook af van het huwelijksstelsel, en de notaris kijkt het na.
Een testament kan de rechten van de langstlevende uitbreiden of beperken. Een echtgenoot houdt wel altijd een minimum: het vruchtgebruik van de gezinswoning en de inboedel, of het vruchtgebruik van de helft van de nalatenschap, naar keuze (notaris.be).
Zonder testament, en als er kinderen zijn, geldt dit (notaris.be):
Gehuwd: de langstlevende krijgt het vruchtgebruik van de hele nalatenschap, dus ook van bijvoorbeeld een tweede verblijf of bankrekeningen. De kinderen krijgen de blote eigendom.
Wettelijk samenwonend: de langstlevende krijgt het vruchtgebruik van de gezinswoning en de inboedel. Dat geldt alleen als het koppel een verklaring van wettelijke samenwoning aflegde bij de gemeente.
Feitelijk samenwonend: de langstlevende erft wettelijk niets, alleen wat een testament toekent. Het deel van de overledene gaat dan naar diens erfgenamen.
Deel 2
Wat betekenen vruchtgebruik en blote eigendom voor de woning?
Vruchtgebruik is het recht om het goed van iemand anders te gebruiken en er de vruchten van te innen, alsof je zelf eigenaar bent, zolang je het goed in stand houdt (notaris.be). Voor de woning betekent dat: de langstlevende mag er blijven wonen, of mag ze verhuren en de huur houden.
De kinderen hebben de blote eigendom. Ze zijn eigenaar van de woning, maar kunnen ze niet gebruiken zolang de langstlevende leeft, en moeten het vruchtgebruik dulden. Bij het overlijden van de langstlevende wordt hun blote eigendom vanzelf volle eigendom (notaris.be).
De langstlevende echtgenoot kan nooit gedwongen worden om de gezinswoning te verlaten (notaris.be). Wie welke kosten draagt, zoals herstellingen en de onroerende voorheffing, vraag je best na bij de notaris en leg je samen vast.
Deel 3
Kunnen de kinderen de woning verkopen als er vruchtgebruik is?
Niet zomaar. Zolang het vruchtgebruik loopt, kunnen de kinderen niet alleen overgaan tot de verkoop, en de langstlevende evenmin (notaris.be). Elk heeft maar een deel van de rechten op de woning: pas vruchtgebruik en blote eigendom samen vormen de volle eigendom.
Er zijn drie wegen naar een verkoop:
Samen verkopen: de langstlevende en alle kinderen tekenen samen het compromis en de akte.
Het vruchtgebruik omzetten, zodat iemand volle eigenaar wordt en kan verkopen. Over de gezinswoning kan dat bij een langstlevende echtgenoot alleen met diens instemming.
Wachten tot de kinderen volle eigenaar worden bij het overlijden van de langstlevende.
Deel 4
Hoe verkopen jullie samen, en wie krijgt wat van de prijs?
Willen de langstlevende en de kinderen allemaal verkopen, dan verloopt de verkoop zoals elke andere: met de gewone attesten, een compromis en een akte bij de notaris. Iedereen met een recht op de woning tekent, zelf of met een volmacht, ook digitaal via videoconferentie (notaris.be).
De prijs wordt dan verdeeld tussen vruchtgebruik en blote eigendom. Daarvoor heb je de waarde van het vruchtgebruik nodig, en die hangt vooral af van de levensverwachting van de langstlevende, dus van leeftijd en geslacht, en van de opbrengst van het goed (notaris.be). Jullie kunnen die waarde samen afspreken; vraag de notaris om het voor jullie situatie uit te rekenen.
Een voorbeeld van de verhoudingen: een gehuwd koppel kocht de woning samen, elk voor de helft. Op de helft van de overledene heeft de langstlevende het vruchtgebruik en hebben de kinderen de blote eigendom, en de andere helft is volledig van de langstlevende. Bij een verkoop krijgt de langstlevende dus de prijs van de eigen helft, plus de waarde van het vruchtgebruik op de andere helft.
Krijgt een koper van jullie de volle eigendom, dan geldt voor die koper de gewone renovatieplicht bij label E of F (Vlaamse overheid). Wordt alleen het vruchtgebruik of alleen de blote eigendom overgedragen, bijvoorbeeld tussen de langstlevende en de kinderen, dan geldt de renovatieplicht niet.
Deel 5
Kan je het vruchtgebruik omzetten?
Ja. Bij een omzetting wordt het vruchtgebruik omgezet in volle eigendom, een geldsom of een rente voor de langstlevende (notaris.be). Zowel de kinderen als de langstlevende kunnen erom vragen.
Over de gezinswoning en de huisraad heeft een langstlevende echtgenoot altijd een vetorecht: een rechter kan de omzetting daarvan nooit toestaan zonder diens instemming (notaris.be). De kinderen kunnen de langstlevende dus niet uit het huis dwingen.
Zijn jullie het eens over de waarde, dan bepalen jullie die samen; anders gebruikt de rechter de omzettingstabellen van de minister van Justitie, die geregeld worden bijgewerkt (notaris.be). Gaat het om een wettelijk samenwonende partner, of zijn er nog andere erfgenamen dan de kinderen, vraag je notaris dan hoe de omzetting voor jullie werkt.
Deel 6
Hoeveel erfbelasting betaal je als er vruchtgebruik is?
In Vlaanderen betaalt de langstlevende partner geen erfbelasting op de gezinswoning, als jullie gehuwd waren, wettelijk samenwoonden of minstens 3 jaar feitelijk samenwoonden (Vlaamse Belastingdienst, gecontroleerd 28 oktober 2026). Op roerende goederen krijgt de partner een vrijstelling van 75.000 euro bij overlijdens vanaf 1 januari 2026.
De kinderen erven de blote eigendom en betalen daarop erfbelasting in de rechte lijn: 3 % tot 50.000 euro, 9 % tot 250.000 euro en 27 % daarboven, per kind en apart voor roerend en onroerend (Vlaamse Belastingdienst). Voor hun deel telt de waarde die overblijft na het vruchtgebruik.
De Vlaamse Belastingdienst berekent de waarde van het vruchtgebruik met een vaste formule die afhangt van de leeftijd van de langstlevende: hoe jonger de langstlevende, hoe meer het vruchtgebruik waard is en hoe kleiner het deel van de kinderen. Je notaris rekent het voor jullie situatie uit.
In Brussel betaalt de echtgenoot of wettelijk samenwonende partner geen successierechten op zijn of haar deel van de gezinswoning (notaris.be). Het burgerlijk recht over vruchtgebruik en omzetting geldt in heel België; de erfbelasting verschilt per gewest, dus voor Wallonië vraag je de regels aan je notaris.
Deel 7
Wat als de langstlevende naar een woonzorgcentrum verhuist?
Het vruchtgebruik loopt gewoon door. De langstlevende kan de woning verhuren en de huur houden, of samen met de kinderen beslissen om te verkopen (notaris.be).
Krijgt de langstlevende een zorgbudget voor ouderen met een zorgnood, meld een verkoop dan binnen 3 maanden aan de zorgkas. Die herberekent het zorgbudget, en meestal leidt dat tot een vermindering of stopzetting (Departement Zorg).
Kan de langstlevende niet meer zelf beslissen, dan kan een geregistreerde zorgvolmacht de verkoop toelaten. Zonder zorgvolmacht stelt de vrederechter een bewindvoerder aan, die voor de verkoop van de gezinswoning een machtiging nodig heeft (notaris.be). Laat dat op tijd nakijken bij de notaris.
De documenten voor een latere verkoop kan je al rustig op een rij zetten, ook van op afstand. Bij Hoobler kan dat gratis in een verkoopdossier vanaf het adres, zonder dat er al beslist is over een verkoop.
Veelgestelde vragen
Kort beantwoord.
Mag de langstlevende in het huis blijven wonen?
Ja. Met het vruchtgebruik mag de langstlevende in de woning blijven wonen, of ze verhuren en de huur houden (notaris.be). Een langstlevende echtgenoot kan bovendien nooit gedwongen worden om de gezinswoning te verlaten.
Kunnen de kinderen de woning verkopen als de moeder het vruchtgebruik heeft?
Niet zomaar. De kinderen hebben de blote eigendom en kunnen niet alleen tot de verkoop overgaan (notaris.be). Verkopen kan als de moeder en alle kinderen samen tekenen, of na een omzetting van het vruchtgebruik, en voor de gezinswoning kan die omzetting niet zonder haar akkoord.
Wat is de omzetting van het vruchtgebruik van de langstlevende echtgenoot?
Bij een omzetting wordt het vruchtgebruik omgezet in volle eigendom, een geldsom of een rente (notaris.be). De langstlevende en de kinderen kunnen erom vragen. Voor de gezinswoning en de huisraad heeft de langstlevende echtgenoot een vetorecht.
Hoe wordt de waarde van het vruchtgebruik berekend?
Burgerrechtelijk hangt ze vooral af van de levensverwachting van de langstlevende; jullie kunnen ze samen afspreken, en anders gebruikt de rechter de omzettingstabellen (notaris.be). Voor de erfbelasting rekent de Vlaamse Belastingdienst met een vaste formule op basis van de leeftijd van de langstlevende. Je notaris rekent het voor jullie uit.
Heeft een wettelijk samenwonende partner ook vruchtgebruik op de woning?
Ja, op de gezinswoning en de inboedel, niet op de rest van de nalatenschap (notaris.be). Een feitelijk samenwonende partner erft wettelijk niets, alleen wat een testament toekent. Erft die via een testament de gezinswoning, dan geldt in Vlaanderen de vrijstelling van erfbelasting als jullie minstens 3 jaar samenwoonden.
Wat gebeurt er met het vruchtgebruik als de langstlevende overlijdt?
Dan eindigt het vruchtgebruik en worden de kinderen vanzelf volle eigenaar van de woning (notaris.be). Vanaf dan kunnen ze samen verkopen, zoals andere erfgenamen in onverdeeldheid. Voor de nalatenschap van de langstlevende zelf volgt een nieuwe aangifte.
De verkoopwijzer stelt negen korte vragen en toont welke aanpak bij jullie woning past: zelf, met hulp of met een makelaar. Daarna beslissen jullie, samen en op jullie eigen tempo.