Welke waarde geef je de woning in de aangifte van nalatenschap in Vlaanderen?
In de aangifte van nalatenschap moet je zeggen wat de woning waard is. Dat bedrag bepaalt de erfbelasting, en het telt later nog mee als jullie de woning verkopen. Dit zijn je drie mogelijkheden, en wat elk betekent.
Je geeft een realistische waarde op. Dat kan op drie manieren: zelf schatten, een schattingsverslag van een schatter-expert, of een gratis bindende schatting door de Vlaamse Belastingdienst die je aanvraagt vóór je de aangifte indient (notaris.be en Vlaamse Belastingdienst, gecontroleerd 28 oktober 2026). Verkoop je binnen 2 jaar na de aangifte minstens 10 % duurder dan je zelf opgaf, dan riskeer je extra erfbelasting en een belastingverhoging.
Wat is je woning waard?
Kijk eerst wat je woning waard is. Begin daarna op tijd en vrijblijvend met je voorbereiding: gratis, zolang je wil.
Je geeft een realistische waarde op: wat de woning op de markt zou opbrengen. De Vlaamse Belastingdienst (Vlabel) kan tot 2 jaar na de aangifte controleren of je niet te laag schatte (notaris.be). Je hebt drie mogelijkheden:
Zelf een waarde opgeven. Dat is de goedkoopste weg, maar de waarde moet realistisch zijn, en de Vlaamse Belastingdienst kan ze nog controleren.
Een schattingsverslag laten maken door een schatter-expert. De kosten zijn voor de erfgenamen. Het verslag bindt de Vlaamse Belastingdienst als het aan de wettelijke kwaliteitseisen voldoet en bij de aangifte zit.
Een bindende schatting vragen aan de Vlaamse Belastingdienst. Die is gratis, en de waarde die eruit komt, gebruikt de Belastingdienst voor de berekening van de erfbelasting.
Deel 2
Wat gebeurt er als je de woning binnen 2 jaar verkoopt?
Gaf je zelf een waarde op en verkoop je binnen 2 jaar na de aangifte voor minstens 10 % meer, dan riskeer je aanvullende erfbelasting en een belastingverhoging (notaris.be). Verkoop je voor minder dan je zelf opgaf, dan krijg je geen erfbelasting terug.
Een voorbeeld: je gaf 360.000 euro op. Verkoop je binnen 2 jaar voor 396.000 euro of meer, dan ligt de prijs minstens 10 % hoger en kan de Belastingdienst bijheffen. Zet de Belastingdienst de woning dan op 400.000 euro, dan erven twee kinderen elk 20.000 euro meer, in de schijf van 9 %: dat is 1.800 euro extra erfbelasting per kind, plus een belastingverhoging.
Lieten jullie na het overlijden werken uitvoeren, dan kan dat een hogere verkoopprijs verklaren. Bewaar dus alle facturen van die werken (notaris.be).
Met een schattingsverslag van een schatter-expert kan je een teruggave van erfbelasting vragen als de woning later aan een substantieel lagere prijs verkocht wordt. Bij een bindende schatting van de Vlaamse Belastingdienst heeft een latere, hogere verkoopprijs geen invloed op de erfbelasting (notaris.be).
Deel 3
Hoe vraag je een bindende schatting aan?
Je vraagt de bindende schatting gratis aan bij de Vlaamse Belastingdienst, vóór je de aangifte indient en vóór de aangiftetermijn afloopt (Vlaamse Belastingdienst). Alle erfgenamen die een bindende schatting willen, dienen een aanvraag in: samen op één formulier of elk apart. Het kan voor onroerende goederen in België, als de Vlaamse erfbelasting van toepassing is.
De Belastingdienst werkt met een rekenmodel op basis van verkoopprijzen van vergelijkbare woningen, en eigen schatters kijken die waarde na en passen ze aan de woning aan. Zo gaat de aanvraag:
Vul het aanvraagformulier in en dien het digitaal in via MijnVlabel, waar je aanmeldt met je eID of itsme, of stuur het per post. Het gewone contactformulier mag je er niet voor gebruiken.
Stuur meteen foto's en andere informatie over de woning mee; dat bespaart vragen achteraf.
Geef correcte contactgegevens: een schatter kan je bellen of, als dat nodig en mogelijk is, langskomen.
Binnen 15 kalenderdagen krijg je een ontvangstbevestiging. Het resultaat is een gemotiveerd verslag.
Vul in de aangifte "ABS" in bij de waarde van de woning, ook als de schatting nog niet binnen is.
De aanvraag verlengt de aangiftetermijn niet: wacht dus niet op het resultaat om de aangifte in te dienen.
Ben je het niet eens met de waarde, dan kan je een gemotiveerd bezwaarschrift indienen binnen 3 maanden na ontvangst van het aanslagbiljet (notaris.be).
Deel 4
Hoeveel erfbelasting betaal je op een geërfde woning?
De erfbelasting (ook successierechten genoemd) wordt per erfgenaam berekend, op het deel dat die erft. In de rechte lijn, zoals kinderen en ouders, en voor partners rekent Vlaanderen de roerende goederen, zoals spaargeld, en de onroerende goederen, zoals de woning, apart (Vlaamse Belastingdienst, gecontroleerd 28 oktober 2026). Elk van beide begint dus in de laagste schijf.
Een voorbeeld: twee kinderen erven samen een woning van 360.000 euro, elk voor de helft. Op ieders 180.000 euro is dat 3 % op de eerste 50.000 euro (1.500 euro) en 9 % op de volgende 130.000 euro (11.700 euro): 13.200 euro per kind. Spaargeld en ander roerend bezit tellen apart, opnieuw met 3 % op de eerste 50.000 euro.
De Vlaamse Regering heeft een hervorming en verlaging van de erfbelasting aangekondigd, maar op 28 oktober 2026 was daar nog geen formele beslissing over (Vlaamse Belastingdienst). Dit zijn de tarieven die nu gelden:
Rechte lijn en partners: 3 % tot 50.000 euro, 9 % van 50.000 tot 250.000 euro, 27 % daarboven, apart voor roerend en onroerend.
Broers en zussen: 25 % tot 35.000 euro, 30 % tot 75.000 euro, 55 % daarboven, op het hele deel van elke erfgenaam (overlijdens vanaf 1 september 2018).
Anderen: 25 % tot 35.000 euro, 45 % tot 75.000 euro, 55 % daarboven, berekend op wat deze erfgenamen samen krijgen en verdeeld naar ieders deel.
Deel 5
Betaalt de langstlevende partner erfbelasting op de gezinswoning?
In Vlaanderen niet. De langstlevende partner betaalt geen erfbelasting op de gezinswoning als jullie gehuwd waren, wettelijk samenwoonden of minstens 3 jaar feitelijk samenwoonden vóór het overlijden (Vlaamse Belastingdienst). De gezinswoning is de hoofdverblijfplaats waar jullie op het moment van het overlijden samen woonden.
De vrijstelling blijft ook gelden na een feitelijke scheiding, bij overmacht zoals een lang verblijf in het ziekenhuis, of als een van jullie of jullie allebei naar een woonzorgcentrum of serviceflat verhuisden. Ze geldt niet voor een tweede verblijf, en kinderen of ouders die er inwonen, zijn niet vrijgesteld.
Je vraagt de vrijstelling aan in de aangifte, onder "Gunstregelingen"; vergeten, dan kan je ze nog vragen met een bezwaar. Voor roerende goederen krijgt de partner bovendien een vrijstelling van 75.000 euro bij overlijdens vanaf 1 januari 2026, daarvoor was dat 50.000 euro (Vlaamse Belastingdienst).
Deel 6
Wat als de overledene in Brussel of Wallonië woonde?
Welk gewest de erfbelasting heft, hangt af van de laatste fiscale woonplaats van de overledene, niet van waar de woning ligt. Woonde die de laatste 5 jaar op meer dan één plaats in België, dan telt het gewest waar dat het langst was (Vlaamse Belastingdienst). Een woning in Vlaanderen kan dus onder de Brusselse regels vallen, als de eigenaar in Brussel woonde.
In Brussel gelden in de rechte lijn zes schijven: 3 % tot 50.000 euro, 8 % tot 100.000 euro, 9 % tot 175.000 euro, 18 % tot 250.000 euro, 24 % tot 500.000 euro en 30 % daarboven (notaris.be). Partners en erfgenamen in de rechte lijn betalen niets op de eerste 15.000 euro van hun erfdeel, en de echtgenoot of wettelijk samenwonende partner betaalt geen successierechten op zijn of haar deel van de gezinswoning.
De bindende schatting van de Vlaamse Belastingdienst bestaat alleen als de Vlaamse erfbelasting van toepassing is. Wallonië heeft eigen tarieven en regels; die vraag je aan je notaris.
Deel 7
Wat is een gratis online waardebepaling wel en niet?
Een gratis waardebepaling op een website, ook die van Hoobler, is geen schattingsverslag en geen bindende schatting. Ze bindt de Vlaamse Belastingdienst niet, en je kan er niet op terugvallen als die de waarde later in vraag stelt. Voor de aangifte kies je een van de drie wegen hierboven.
Waar ze wel bij helpt: een eerste idee van de waarde, op basis van het adres, voor het gesprek tussen erfgenamen. Zo vertrekken jullie van hetzelfde cijfer als je overlegt of je verkoopt, een van jullie overneemt of nog wacht. Twijfel je welke weg voor de aangifte past, bespreek het met je notaris.
Denken jullie aan een verkoop binnen 2 jaar, dan helpt het om de documenten van de woning al klaar te leggen. Dat kan gratis in een verkoopdossier bij Hoobler, op je eigen tempo.
Veelgestelde vragen
Kort beantwoord.
Heb je een schattingsverslag nodig voor de aangifte van nalatenschap?
Nee, het is niet verplicht. Je mag zelf een realistische waarde opgeven, een schattingsverslag laten maken door een schatter-expert, of gratis een bindende schatting vragen aan de Vlaamse Belastingdienst (notaris.be). Een schattingsverslag of een bindende schatting geeft meer zekerheid als je binnen 2 jaar verkoopt.
Wat kost een bindende schatting door Vlabel?
Niets. De bindende schatting door de Vlaamse Belastingdienst (Vlabel) is gratis. Je vraagt ze aan vóór je de aangifte indient en vóór de aangiftetermijn afloopt, via MijnVlabel of per post.
Wat als ik het huis binnen 2 jaar duurder verkoop dan in de aangifte?
Gaf je zelf de waarde op en ligt de verkoopprijs minstens 10 % hoger, dan riskeer je aanvullende erfbelasting en een belastingverhoging (notaris.be). Had je een bindende schatting van de Vlaamse Belastingdienst, dan verandert een hogere verkoopprijs niets aan de erfbelasting.
Hoe bereken je de erfbelasting op een woning?
Per erfgenaam, op het deel van de woning dat die erft. In de rechte lijn en tussen partners is dat in Vlaanderen 3 % tot 50.000 euro, 9 % tot 250.000 euro en 27 % daarboven, apart voor de woning en voor roerende goederen (Vlaamse Belastingdienst, gecontroleerd 28 oktober 2026). Erft een kind de helft van een woning van 360.000 euro, dan betaalt het 13.200 euro.
Moet ik erfbelasting betalen op ons huis als mijn partner overlijdt?
In Vlaanderen niet op de gezinswoning, als jullie gehuwd waren, wettelijk samenwoonden of minstens 3 jaar feitelijk samenwoonden (Vlaamse Belastingdienst). Je vraagt die vrijstelling aan in de aangifte, onder "Gunstregelingen". Een tweede verblijf valt er niet onder.
Kan ik de gratis waardebepaling van Hoobler gebruiken voor de aangifte?
Nee. Ze is een vertrekpunt voor het gesprek tussen erfgenamen, geen schattingsverslag en geen bindende schatting. Voor de aangifte geef je zelf een realistische waarde op, laat je een schatter-expert schatten of vraag je een bindende schatting aan de Vlaamse Belastingdienst.
Denken jullie aan een verkoop, nu of later, dan heb je hoe dan ook een volledig dossier nodig. Je begint het gratis vanaf het adres, en Hoobler toont welke documenten de woning nodig heeft.