Een overlijden brengt veel tegelijk. Je hoeft niet alles meteen te beslissen. Wat wel een datum heeft, zetten we hier op een rij, in de volgorde waarin het meestal komt.
Je kan een geërfde woning verkopen zodra alle erfgenamen akkoord zijn en de notaris de akte van onroerende erfopvolging heeft opgemaakt. De termijn die je zeker moet halen, is die van de aangifte van nalatenschap: 4 maanden na een overlijden in België (Vlaamse Belastingdienst, gecontroleerd 28 oktober 2026). Kies eerst bij de notaris of je de erfenis aanvaardt, en haal de woning pas daarna leeg.
Wat is je woning waard?
Kijk eerst wat je woning waard is. Begin daarna op tijd en vrijblijvend met je voorbereiding: gratis, zolang je wil.
Hoe snel kan je een huis verkopen na een overlijden?
Hoe snel het gaat, hangt vooral af van twee dingen: de notaris en de erfgenamen. Om een geërfde woning te verkopen, heb je een akte van onroerende erfopvolging nodig, en die stelt de notaris op (notaris.be). Daarnaast moeten alle erfgenamen akkoord gaan, en wie mee eigenaar is, tekent mee.
De beslissing om te verkopen hoef je niet in de eerste weken te nemen. De aangifte van nalatenschap heeft wel een harde termijn, en de keuze over de erfenis maak je best voor je iets met de woning doet. Begin dus bij de notaris, en laat de verkoop daarna volgen.
Je kan de eerste maanden gebruiken om rustig te kijken wat jullie willen: verkopen, een van de kinderen neemt over, of de woning blijft nog een tijd in de familie. Elk van die keuzes heeft eigen regels, die je verderop leest.
Deel 2
Wat beslis je eerst: de erfenis aanvaarden of verwerpen?
Elke erfgenaam kiest zelf wat hij of zij met de erfenis doet. Verwerpen en aanvaarden onder voorrecht van boedelbeschrijving kan sinds 3 augustus 2017 alleen bij de notaris (notaris.be). Eens je aanvaard hebt, is er geen weg terug als er later schulden opduiken.
Aanvaarden kan ook stilzwijgend, zonder dat je het zo bedoelt. Wie de woning van een overleden familielid leeghaalt, wordt vermoed de erfenis te aanvaarden, ook als er schulden zijn (notaris.be, 2017). Hetzelfde kan gelden voor geld overschrijven van de rekening van de overledene, openstaande facturen betalen of zelf de akte van onroerende erfopvolging aanvragen (notaris.be, 24 maart 2026).
Twijfel je over schulden, haal dan nog niets uit het huis en vraag de notaris eerst wat je in de tussentijd al mag doen. Dit zijn de drie keuzes:
Aanvaarden: je erft de bezittingen en ook de schulden.
Aanvaarden onder voorrecht van boedelbeschrijving: de notaris maakt eerst een inventaris van alle bezittingen en schulden, en je kan nooit tot meer gehouden worden dan de waarde van de bezittingen (notaris.be).
Verwerpen: je erft niets. Bij een nalatenschap van minder dan 6.093,20 euro kan dat kosteloos (notaris.be, maart 2026).
Deel 3
Welke termijnen lopen er na een overlijden?
De belangrijkste termijn is die van de aangifte van nalatenschap: 4 maanden na een overlijden in België, 5 maanden na een overlijden elders in de Europese Economische Ruimte en 6 maanden daarbuiten (Vlaamse Belastingdienst). De dag van het overlijden telt niet mee, de laatste dag wel. Valt die op een zaterdag, zondag of feestdag, dan schuift de termijn op naar de volgende werkdag.
Een voorbeeld: bij een overlijden op 15 september 2026 is de uiterste datum 15 januari 2027. Vraag je vóór die datum schriftelijk uitstel, dan krijg je op eenvoudig verzoek twee maanden extra, tot 15 maart 2027. Langer uitstel kan alleen met een motivering.
Dien je te laat in, dan riskeert iedere erfgenaam een belastingverhoging, ook als er uitstel was. De notaris kan de aangifte voor jullie opmaken, maar de verantwoordelijkheid ligt bij de erfgenamen. Op een rij:
Aangifte van nalatenschap: 4 maanden na het overlijden in België, met 2 maanden uitstel op eenvoudig schriftelijk verzoek.
Bindende schatting van de woning: aanvragen vóór je de aangifte indient en vóór het einde van de termijn.
Aanslagbiljet: komt normaal binnen 3 maanden na de aangifte; betalen doe je in principe binnen 2 maanden na de verzending.
Controle van de waarde: de Vlaamse Belastingdienst kan tot 2 jaar na de aangifte nagaan of de woning niet te laag geschat werd.
Aanvaarden of verwerpen: vraag je notaris welke termijnen in jouw situatie spelen, en beslis vóór je iets met de woning doet.
Deel 4
Moeten alle erfgenamen akkoord gaan om de woning te verkopen?
Ja. Zolang de erfenis niet verdeeld is, zijn de erfgenamen samen eigenaar in onverdeeldheid: ieder heeft een recht op hetzelfde huis (notaris.be). Verkopen doen jullie dus samen, en elke eigenaar tekent het compromis en de akte, zelf of met een volmacht.
Wie niet naar de notaris kan komen, kan een digitale volmacht geven aan een medewerker van de notaris, via videoconferentie van thuis uit, of een volmacht aan een vertrouwenspersoon (notaris.be). Dat helpt als een van jullie ver weg woont.
Was de overledene gehuwd of wettelijk samenwonend, dan krijgt de langstlevende partner volgens de wet het vruchtgebruik van de gezinswoning, en de kinderen de blote eigendom (notaris.be). Dan tekenen de langstlevende en de kinderen samen, want geen van hen kan alleen verkopen.
Wil iemand niet verkopen, dan blijft er een uitweg: niemand kan verplicht worden om in onverdeeldheid te blijven. Je kan de rechter om de verdeling vragen, zonder reden en zonder verjaringstermijn (notaris.be).
Deel 5
Welke waarde geef je de woning in de aangifte, en hoeveel erfbelasting betaal je?
In de aangifte geef je een realistische waarde op voor de woning. Dat kan op drie manieren: zelf, met een schattingsverslag van een schatter-expert, of met een gratis bindende schatting door de Vlaamse Belastingdienst (notaris.be). Verkoop je binnen 2 jaar na de aangifte minstens 10 % duurder dan je zelf opgaf, dan riskeer je extra erfbelasting en een belastingverhoging.
De erfbelasting (ook successierechten genoemd) wordt per erfgenaam berekend, en voor kinderen en partners apart op roerende en onroerende goederen. In de rechte lijn en tussen partners is het tarief in Vlaanderen 3 % tot 50.000 euro, 9 % tot 250.000 euro en 27 % daarboven (Vlaamse Belastingdienst, gecontroleerd 28 oktober 2026).
Een voorbeeld: twee kinderen erven samen een woning van 360.000 euro, elk voor de helft. Elk kind betaalt op 180.000 euro 3 % op de eerste 50.000 euro (1.500 euro) en 9 % op de rest (11.700 euro), samen 13.200 euro. Spaargeld en ander roerend bezit tellen apart.
De langstlevende partner betaalt geen erfbelasting op de gezinswoning als jullie gehuwd waren, wettelijk samenwoonden of minstens 3 jaar feitelijk samenwoonden (Vlaamse Belastingdienst). Die vrijstelling vraag je aan in de aangifte, onder "Gunstregelingen".
Welk gewest de erfbelasting heft, hangt af van waar de overledene woonde, niet van waar de woning ligt: woonde hij of zij de laatste 5 jaar op meer dan één plaats in België, dan telt het gewest waar dat het langst was (Vlaamse Belastingdienst). Brussel heeft andere schijven en geeft partners en kinderen een vrijstelling op de eerste 15.000 euro van hun erfdeel (notaris.be). Voor Wallonië vraag je de regels aan je notaris.
Deel 6
Welke documenten heb je nodig om een geërfde woning te verkopen?
Een geërfde woning verkoop je met dezelfde documenten als elke andere woning. Daarbovenop komt de akte van onroerende erfopvolging, die toont wie de nieuwe eigenaars zijn (notaris.be). In Vlaanderen heb je onder meer nodig (Vlaamse overheid):
Het EPC, vóór je de woning te koop zet; het label hoort in de advertentie.
Een asbestattest als de woning van vóór 2001 is; de koper krijgt het ten laatste bij het compromis.
Een bodemattest van OVAM, dat de notaris meestal aanvraagt.
Het keuringsattest van de elektrische installatie.
Stedenbouwkundige inlichtingen (vastgoedinformatie), niet ouder dan 1 jaar op het moment van de verkoop.
Informatie over de overstromingsgevoeligheid, die in de advertentie en later in de akte staat.
Een postinterventiedossier als er na mei 2001 door een aannemer gebouwd of verbouwd werd.
Een attest van de stookolietank, als de woning met stookolie verwarmd wordt.
Voor een appartement in een gebouw van vóór 2001: vanaf 1 januari 2027 ook het asbestattest van de gemene delen, anders wordt de overdracht geblokkeerd (OVAM).
Deel 7
Betaal je meerwaardebelasting, en moet de koper renoveren?
Op een woning die je erfde, betaal je bij de verkoop geen meerwaardebelasting (notaris.be). De regel van 16,5 % op de meerwaarde geldt voor een gebouwde tweede of derde woning die je kocht en binnen 5 jaar verkoopt, niet voor een woning uit een erfenis.
Een erfenis valt ook niet onder de Vlaamse renovatieplicht. Liep er voor de overledene al een renovatieplicht, dan moeten de erfgenamen die wel binnen de resterende termijn halen (Vlaamse overheid).
Wie de woning van jullie koopt met label E of F, moet ze binnen 6 jaar na de akte renoveren tot minstens label D (Vlaamse overheid, goedgekeurd 12 december 2025). Een koper houdt daar rekening mee, dus een EPC dat vroeg klaar is, voorkomt verrassingen tijdens de onderhandeling.
Deel 8
Hoe bereid je de verkoop rustig voor?
Wat jullie ook beslissen, een verkoop begint met een volledig dossier. Dat kan je op je eigen tempo opbouwen, terwijl de notaris de erfenis afhandelt. Laat de notaris wel eerst bevestigen welke stappen je al mag zetten, en haal het huis pas leeg als de keuze over de erfenis vastligt.
Bij Hoobler begin je gratis een verkoopdossier vanaf het adres, met een account via itsme. Hoobler haalt de documenten op die het kan, zoals de kadastrale gegevens, de stedenbouwkundige inlichtingen en het gewestplan, en toont welke andere documenten de woning nodig heeft. Attesten zoals het EPC, het asbestattest en de elektrische keuring bestel je vanuit het dossier bij partner De Immowinkel, aan hun tarief.
Willen jullie een idee van de waarde om samen over te praten, dan geeft de gratis eerste waardebepaling een vertrekpunt; ze is geen schatting voor de Vlaamse Belastingdienst of de notaris. Hoe je daarna verkoopt, zelf of met een makelaar, beslissen jullie later.
Veelgestelde vragen
Kort beantwoord.
Moeten alle erfgenamen tekenen bij de verkoop van een huis?
Ja. Zolang de erfenis niet verdeeld is, zijn alle erfgenamen samen eigenaar en tekent ieder het compromis en de akte, zelf of met een volmacht. Heeft de langstlevende partner het vruchtgebruik, dan tekent die ook mee.
Kan een erfgenaam de verkoop van het ouderlijk huis tegenhouden?
Niet voor altijd. Niemand kan verplicht worden om in onverdeeldheid te blijven: de andere erfgenamen kunnen de rechter om de verdeling vragen, zonder reden en zonder verjaringstermijn (notaris.be). Ook een erfgenaam die in het huis woont, kan de verkoop niet blokkeren. Heeft een langstlevende echtgenoot het vruchtgebruik, dan gelden andere regels.
Mag ik het huis leeghalen na het overlijden van mijn ouders?
Wacht daarmee tot je bij de notaris gekozen hebt of je de erfenis aanvaardt. Wie de woning leeghaalt, wordt vermoed de erfenis te aanvaarden, ook als er schulden zijn (notaris.be). Vraag de notaris wat je in de tussentijd al mag doen.
Betaal je meerwaardebelasting als je een geërfd huis verkoopt?
Nee. Op een woning die je erfde, betaal je bij de verkoop geen meerwaardebelasting (notaris.be). Let wel op de waarde in de aangifte: verkoop je binnen 2 jaar na de aangifte minstens 10 % duurder dan je zelf opgaf, dan riskeer je extra erfbelasting.
Wanneer moet de aangifte van nalatenschap ingediend zijn?
Binnen 4 maanden na een overlijden in België, 5 maanden in de Europese Economische Ruimte en 6 maanden daarbuiten (Vlaamse Belastingdienst, gecontroleerd 28 oktober 2026). Op eenvoudig schriftelijk verzoek vóór het einde van de termijn krijg je 2 maanden uitstel. Te laat indienen kost iedere erfgenaam een belastingverhoging.
Is het beter om het ouderlijk huis te verkopen of te verhuren?
Dat hangt af van wat jullie samen willen en kunnen dragen. Verhuren of samen houden vraagt duidelijke afspraken over kosten, beheer en de huur, en een overeenkomst om in onverdeeldheid te blijven kan voor maximaal 5 jaar (notaris.be). Neem de tijd om het samen te bespreken.
Sander, medeoprichter van Hoobler met 15 jaar ervaring in vastgoedverkoop, belt je één keer, op een moment dat jou past. Samen zetten jullie op een rij wat er voor de woning nodig is. Daarna kies jij, op je eigen tempo.