Een woning kopen met EPC-label E of F: de renovatieplicht in Vlaanderen
Een woning met een zwak EPC kan een goede koop zijn, als je weet waar je aan begint. In Vlaanderen moet je ze na de aankoop renoveren. Hier lees je wat die plicht inhoudt, welke officiële steun er in 2026 nog is en hoe je ermee rekening houdt in je bod.
Koop je in Vlaanderen een woning of appartement met EPC-label E of F, dan moet je binnen 6 jaar na de akte renoveren tot minstens label D; die termijn werd op 12 december 2025 definitief van 5 naar 6 jaar gebracht (Vlaamse overheid, gecontroleerd op 28 oktober 2026). Haal je dat niet, dan riskeer je een boete van € 500 tot € 5.000 en blijft de plicht bestaan. Voor de werken bestaan onder meer Mijn VerbouwLening tot € 60.000 en, afhankelijk van je inkomen, Mijn VerbouwPremie (Vlaamse overheid, 2026).
Wat is je woning waard?
Kijk eerst wat je woning waard is. Begin daarna op tijd en vrijblijvend met je voorbereiding: gratis, zolang je wil.
Wanneer geldt de renovatieplicht voor jou als koper?
De plicht geldt voor wie sinds 1 januari 2023 een woning of appartement met EPC-label E of F in volle eigendom verwerft, door een aankoop of een andere overdracht (Vlaamse overheid). Ook vakantiewoningen en tweede verblijven vallen eronder.
Ze geldt per wooneenheid. Koop je een appartement, dan geldt ze voor jouw appartement, niet voor het hele gebouw (Vlaamse overheid). Er zijn uitzonderingen:
Een erfenis valt er niet onder. Een plicht die al liep, blijft wel gelden, en kopen erfgenamen elkaar uit, dan geldt ze wel.
Wie alleen het vruchtgebruik of alleen de blote eigendom krijgt, valt er niet onder.
Een overdracht tussen mede-eigenaars na een scheiding, als minstens een van hen er de hoofdverblijfplaats houdt.
Beschermd erfgoed en gebouwen op de inventaris van het bouwkundig erfgoed, en een woning die je binnen 6 jaar sloopt.
Deel 2
Wat moet je doen en tegen wanneer?
Je renoveert tot minstens label D, binnen 6 jaar na de datum van de notariële akte. De termijn werd op 12 december 2025 definitief verlengd van 5 naar 6 jaar, ook voor aankopen die al liepen. Koop je een woning waarvoor de vorige eigenaar nog een plicht had, dan neem je de resterende termijn over (Vlaamse overheid).
Het bewijs is een nieuw EPC, opgemaakt door een energiedeskundige type A. Het komt automatisch in de databank van het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap, dus je hoeft niets apart te melden. Is er na 6 jaar geen nieuw EPC, of haalt het label D niet, dan start het agentschap een procedure: een boete van € 500 tot € 5.000 per wooneenheid, en een nieuwe termijn om alsnog te renoveren (Vlaamse overheid).
Voor een akte in 2026 is het doel label D. De officiële pagina vermeldt ook een langetermijnpad met label C vanaf 2028, terwijl de Vlaamse Regering dat strengere pad wil afschaffen. Dat is dus nog niet duidelijk; vraag je notaris wat geldt op het moment van je akte.
Deel 3
Hoe weet je vóór je bod wat er moet gebeuren?
Het EPC-label staat verplicht in de advertentie, en de renovatieplicht moet in de advertentie, het compromis en de akte vermeld staan (Vlaamse overheid). Bij een verkoop mag alleen een EPC gebruikt worden dat na 2019 opgemaakt is, en een EPC blijft meestal 10 jaar geldig (Vlaamse overheid).
Lees het EPC zelf, niet alleen het label. Het bevat aanbevelingen om de woning zuiniger te maken (Vlaamse overheid). Dat is een goed begin voor je lijst van werken.
Bezoek de woning met iemand die er verstand van heeft, en vraag vóór je bod een raming of offertes voor de belangrijkste werken, zoals het dak, de muren, de ramen en de verwarming. Zo weet je wat de renovatie ongeveer kost.
In de showroom op hoobler.be staat het EPC-label bij de woningen, en je kan het dossier van de eigenaar opvragen, met documenten zoals het EPC. Vragen over de woning stel je er rechtstreeks aan de eigenaar.
Deel 4
Welke premies en leningen bestaan er in 2026?
De Vlaamse steun voor renovatie is in 2026 veranderd, en oudere pagina’s noemen soms nog steun die niet meer bestaat. De EPC-labelpremie is sinds 1 juli 2026 stopgezet, behalve voor dossiers die al eerder bij Fluvius aangemeld waren (VEKA). Het renovatiekrediet met rentesubsidie is stopgezet voor aankopen met een akte vanaf 1 januari 2025, en het extra verlaagde tarief in de registratiebelasting voor een ingrijpende energetische renovatie geldt niet meer voor compromissen vanaf 2025 (Vlaamse overheid; Vlaamse Belastingdienst).
Met de simulator van het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap zie je in welke inkomenscategorie je valt en welke rentevoet en premie voor jou gelden. Heb je hulp nodig, dan kan je terecht bij het Energiehuis (VEKA).
Dit bestaat nog (Vlaamse overheid; VEKA, gecontroleerd op 28 oktober 2026):
Mijn VerbouwLening: lenen tot € 60.000, terug te betalen over maximaal 25 jaar, aan 1,5 % in inkomenscategorie 2, 0,5 % in categorie 3 en renteloos in categorie 4. De hoogste inkomenscategorie kan ze niet krijgen. Je vraagt ze aan op basis van offertes, via het Mijn VerbouwLoket (VEKA, januari 2026).
Mijn VerbouwPremie: onder meer voor dak-, muur- en vloerisolatie, hoogrendementsglas en warmtepompen. Voor eigenaar-bewoners in inkomenscategorie 3 en 4 verandert er in 2026 niets. In de twee hoogste categorieën is er sinds 1 maart 2026 alleen nog een premie voor een warmtepomp of warmtepompboiler, aan te vragen tot en met 31 december 2027 (Vlaamse overheid).
6 % btw in plaats van 21 % voor renovatiewerken aan een woning die ouder is dan 10 jaar, als de aannemer de werken en de materialen factureert en je de woning na de werken vooral privé gebruikt (FOD Financiën).
Een Vlaamse woonlening van het Vlaams Woningfonds, voor een aankoop met werken, als je een bescheiden inkomen hebt (Vlaamse overheid).
Deel 5
Wat betekent de renovatieplicht voor je bod?
Een renovatieplicht is geen reden om niet te kopen, wel een reden om je bod goed te onderbouwen. Tel bij de prijs en de aankoopkosten de werken op die nodig zijn om label D te halen, en trek de steun af waar je recht op hebt. Dat totaal moet in je budget passen.
Vraag je bank vóór je bod of de werken mee in je woonkrediet kunnen. Elke bank beslist dat zelf. Neem daarna in je bod een opschortende voorwaarde op voor je financiering, voor het bedrag dat je echt nodig hebt (notaris.be).
Leg je bod uit met een korte, feitelijke toelichting: het label, de werken die volgens het EPC en je offertes nodig zijn, en wat ze kosten. Een eigenaar kan je bod beter wegen als hij ziet waarop het steunt.
Bedenk ook dat de verkoper niet hoeft te renoveren: de plicht komt bij jou, vanaf de akte. Wat de verkoper al aan werken deed, zie je in een recent EPC.
Deel 6
Hoe plan je de werken binnen 6 jaar?
Zes jaar lijkt lang, maar vergunningen, offertes en aannemers vragen tijd. Begin met de werken die het meeste effect hebben op je EPC, en laat na de werken een nieuw EPC opmaken als bewijs.
Heb je voor de werken een vergunning nodig, dan is een architect meestal verplicht (Wikifin, juni 2026). Ook die kosten horen in je budget.
Koop je een appartement, dan zijn soms werken aan de gemene delen nodig, zoals dakisolatie of een collectieve verwarming. Wettelijk verplichte werken kan de algemene vergadering beslissen met een gewone meerderheid van 50 % plus 1 (Vlaamse overheid). Vraag vóór je bod de notulen van de laatste algemene vergaderingen op, zodat je weet wat er al gepland is.
Verkoop je de woning zelf weer binnen de termijn, dan neemt de nieuwe eigenaar de resterende termijn over (Vlaamse overheid).
Deel 7
Wat geldt er in Brussel en Wallonië?
De renovatieplicht bij een aankoop is een Vlaamse regel. In Brussel en Wallonië gelden andere regels; vraag je notaris wat er geldt voor de woning die je wil kopen.
Veelgestelde vragen
Kort beantwoord.
Hoeveel tijd heb je om een huis met label F te renoveren?
6 jaar na de notariële akte, tot minstens label D (Vlaamse overheid). Die termijn geldt sinds 12 december 2025 ook voor aankopen die al liepen.
Wat als je de renovatieplicht niet haalt?
Dan kan het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap een boete van € 500 tot € 5.000 per wooneenheid opleggen, en je krijgt een nieuwe termijn: de plicht blijft bestaan (Vlaamse overheid).
Geldt de renovatieplicht ook voor een appartement?
Ja, per appartement met label E of F. Werken aan de gemene delen die wettelijk verplicht zijn, kan de algemene vergadering met een gewone meerderheid beslissen (Vlaamse overheid).
Bestaat de EPC-labelpremie nog?
Nee. Ze is sinds 1 juli 2026 stopgezet, behalve voor dossiers die al eerder bij Fluvius aangemeld waren (VEKA). Mijn VerbouwLening en, afhankelijk van je inkomen, Mijn VerbouwPremie bestaan wel.
Geldt de renovatieplicht als je een huis erft?
Nee, een erfenis valt er niet onder. Liep er al een plicht, dan moet je die binnen de resterende termijn nakomen, en kopen erfgenamen elkaar uit, dan geldt ze wel (Vlaamse overheid).
In de showroom op hoobler.be verkopen eigenaars hun woning zelf. Je ziet er het EPC-label, vraagt het dossier op en stelt je vragen over de werken rechtstreeks aan de eigenaar.