Je appartement verkopen in Vlaanderen: syndicus en asbestattest gemene delen
Een appartement verkopen is een verkoop met een gebouw erbij. Naast je eigen attesten heb je informatie van de syndicus nodig, en vanaf 2027 ook het asbestattest van de gemene delen. Zo zorg je dat niets je verkoop ophoudt.
Vanaf 1 januari 2027 moet de kandidaat-koper van een appartement in een gebouw van vóór 2001 ook het asbestattest van de gemene delen krijgen; ontbreekt het, dan wordt de overdracht geblokkeerd (OVAM, gecontroleerd op 28 oktober 2026). Elke VME moet dat attest uiterlijk op 31 december 2026 hebben. Vraag ook tijdig de inlichtingen van je syndicus op, zoals werkkapitaal, reservekapitaal, achterstallen en de notulen van 3 jaar (modelcompromis van het notariaat).
Wat is je woning waard?
Kijk eerst wat je woning waard is. Begin daarna op tijd en vrijblijvend met je voorbereiding: gratis, zolang je wil.
Wat verandert er op 1 januari 2027 voor appartementen?
Elke vereniging van mede-eigenaars (VME) van een gebouw van vóór 2001 moet uiterlijk op 31 december 2026 een asbestattest voor de gemene delen hebben (OVAM). Vanaf 1 januari 2027 krijgt de kandidaat-koper bij elke overdracht van een appartement zowel het attest van het appartement zelf als dat van de gemene delen. Ontbreekt het attest van de gemene delen, dan wordt de overdracht geblokkeerd.
Het bouwjaar in de kadastrale legger telt, ook na een renovatie (OVAM). Bestaat er al een attest voor de gemene delen, dan bezorg je ook dat aan de koper.
Teken je het compromis nog in 2026 en volgt de akte in 2027, vraag je notaris dan welke attesten bij de akte moeten klaarliggen.
Deel 2
Wie zorgt voor het asbestattest van de gemene delen?
De VME is verantwoordelijk, en in de praktijk regelt de syndicus het. Beslist de algemene vergadering om geen attest te laten maken, dan komt dat in de notulen en draagt de VME zelf de gevolgen. Is er geen syndicus, dan regelen de mede-eigenaars het samen (OVAM).
Als eigenaar van één appartement hang je voor dit attest dus af van de VME, en ook Hoobler kan het niet voor je maken. Vraag je syndicus nu of het attest er is of wanneer het klaar is, zeker als je in 2027 wil verkopen.
De asbestdeskundige bepaalt zelf de prijs, onder meer volgens het aantal gebouwen, het transport en het aantal monsters. OVAM rekent er een retributie van € 59 bovenop, die de deskundige doorrekent (OVAM).
Deel 3
Welke attesten heeft je eigen appartement nodig?
Voor je appartement zelf gelden in Vlaanderen dezelfde attesten als voor een huis, per wooneenheid:
EPC: verplicht vóór je het appartement te koop zet, met het label in je advertentie (Vlaamse overheid). Elk appartementsgebouw heeft ook een EPC voor de gemeenschappelijke delen, dat gebruikt wordt voor het EPC van je appartement.
Asbestattest van je appartement: bij een gebouw van vóór 2001 krijgt de koper de inhoud bij het compromis. Zonder attest kan de koper tot de akte de nietigheid van de verkoop vorderen (OVAM). Los van een verkoop moet elke eigenaar van zo’n gebouw tegen 2032 een asbestattest hebben (Vlaamse overheid).
Keuring van de elektrische installatie: vóór de akte. Is de installatie niet conform, dan brengt de koper ze in orde binnen de termijn in het verslag (modelcompromis van het notariaat).
Bodemattest: aanvragen vóór het compromis (OVAM).
Vastgoedinlichtingen: niet ouder dan 1 jaar. De informatie over overstromingsgevoeligheid hoort in je advertentie (Vlaamse overheid).
Deel 4
Welke inlichtingen moet de syndicus bezorgen bij een verkoop?
Vóór het compromis krijgt de koper de statuten van het gebouw, dat zijn de basisakte en het reglement van mede-eigendom, en het reglement van interne orde.
Vraag de inlichtingen van de syndicus tijdig op: het modelcompromis rekent op een antwoord binnen 15 dagen. Dit hoort erbij (modelcompromis van het notariaat):
Het bedrag van het werkkapitaal en het reservekapitaal.
De achterstallen die je nog moet betalen, met de kosten van invordering en de kosten die de syndicus aanrekent voor deze inlichtingen.
De oproepen tot kapitaalinbreng voor het reservekapitaal waartoe de algemene vergadering al besliste.
De gerechtelijke procedures die lopen over de mede-eigendom.
De notulen van de gewone en buitengewone algemene vergaderingen van de vorige 3 jaar.
De afrekeningen van de lasten van de vorige 2 jaar.
De laatste balans die de algemene vergadering goedkeurde.
Deel 5
Wie betaalt welke lasten bij de verkoop van een appartement?
De koper betaalt de gewone gemeenschappelijke lasten vanaf de dag dat hij het genot van het appartement krijgt; de syndicus maakt de afrekening op (modelcompromis van het notariaat). Is het gebouw verzekerd met een collectieve brandverzekering, dan zit de premie in die lasten.
Voor buitengewone lasten telt wanneer de syndicus de betaling vraagt. Werd erover beslist en vroeg de syndicus de betaling vóór de akte, dan betaal jij. Vraagt hij ze pas na de akte, dan betaalt de koper, voor zover hij de bedragen vóór het compromis kon kennen uit de notulen of documenten.
Je aandeel in het reservekapitaal blijft van de VME en wordt niet verrekend tussen jou en de koper. De VME heeft bovendien een voorrecht op het appartement voor de lasten van het lopende en het vorige jaar.
Betwist je de afrekening van de syndicus, dan blokkeert de notaris het bedrag. Reageert de syndicus niet, dan blokkeert de notaris twee keer wat vorig jaar gevraagd werd, tot er een schriftelijk akkoord of een vonnis is (modelcompromis van het notariaat).
Valt er tussen compromis en akte een algemene vergadering, bezorg de koper dan op tijd de uitnodiging. Anders kunnen beslissingen over buitengewone lasten van die vergadering toch voor jouw rekening zijn (modelcompromis van het notariaat).
Deel 6
Wat betekent de renovatieplicht voor de koper van je appartement?
Koopt iemand je appartement met label E of F, dan moet die het binnen 6 jaar na de akte renoveren tot label D of beter (Vlaamse overheid, finaal goedgekeurd op 12 december 2025). De plicht geldt per appartement, niet voor het hele gebouw.
Soms zijn daarvoor werken aan de gemene delen nodig, zoals dakisolatie of een collectieve verwarming. Die wettelijk verplichte werken kan de algemene vergadering beslissen met een gewone meerderheid van 50 % plus 1 (Vlaamse overheid).
Een EPC dat klaarligt en de notulen over geplande werken helpen je koper om vóór het bod te weten wat hem te doen staat.
Deel 7
Hoe plan je de verkoop van je appartement?
Werk achteruit vanaf het moment dat je wil verkopen. In je gratis verkoopdossier zet Hoobler op een rij welke documenten je appartement nodig heeft; EPC, asbestattest en elektrische keuring bestel je er via partner De Immowinkel, aan hun tarief.
Nu: vraag je syndicus naar het asbestattest van de gemene delen en naar de notulen van de laatste algemene vergaderingen.
Vóór de publicatie: het EPC van je appartement, met het label in je advertentie.
Vóór het compromis: het asbestattest van je appartement, vanaf 2027 ook dat van de gemene delen, het bodemattest, de statuten en de inlichtingen van de syndicus.
Uiterlijk bij de akte: het verslag van de keuring van de elektrische installatie en, als het appartement verhuurd is, de huurovereenkomst, de huurwaarborg en de plaatsbeschrijving.
Deel 8
Wat als je appartement verhuurd is of in Brussel of Wallonië ligt?
Een verhuurd appartement mag je verkopen. De koper moet de lopende huurovereenkomst naleven en krijgt de huur vanaf de akte (modelcompromis van het notariaat).
De asbestregels van OVAM gelden alleen in Vlaanderen. In Brussel en Wallonië gelden andere regels voor attesten; vraag je notaris welke documenten je appartement daar nodig heeft.
Veelgestelde vragen
Kort beantwoord.
Is een asbestattest verplicht bij de verkoop van een appartement?
Ja, in Vlaanderen bij een gebouw van vóór 2001: het attest van het appartement zelf sinds 23 november 2022, en vanaf 1 januari 2027 ook het attest van de gemene delen (OVAM). Het kadastrale bouwjaar telt.
Wat als de VME geen asbestattest voor de gemene delen heeft?
Dan wordt de overdracht van je appartement vanaf 1 januari 2027 geblokkeerd (OVAM). Vraag je syndicus nu naar de stand van zaken. Besliste de algemene vergadering om geen attest te laten maken, dan staat dat in de notulen.
Wat kost een asbestattest voor de gemene delen?
De asbestdeskundige bepaalt zelf de prijs, afhankelijk van onder meer het aantal gebouwen, het transport en het aantal monsters. OVAM rekent er een retributie van € 59 bovenop (OVAM, gecontroleerd op 28 oktober 2026).
Wie betaalt de achterstallen bij de syndicus als je verkoopt?
Achterstallen zijn voor de verkoper. De syndicus vermeldt ze in zijn inlichtingen, en als je akkoord bent, betaalt de notaris ze bij de akte (modelcompromis van het notariaat). Betwist je het bedrag, dan blokkeert de notaris het tot er een akkoord of een vonnis is.
Krijg je je aandeel in het reservekapitaal terug als je verkoopt?
Nee. Je aandeel in het reservekapitaal blijft van de VME en wordt niet verrekend tussen jou en de koper (modelcompromis van het notariaat). De koper ziet het bedrag wel in de inlichtingen van de syndicus.
Hoe lang heeft de syndicus om de inlichtingen te bezorgen?
Het modelcompromis van het notariaat gaat uit van 15 dagen. Antwoordt de syndicus niet, dan staat dat in het compromis en bezorg je de koper zelf wat je hebt, zoals de notulen.
Je gratis verkoopdossier toont welke documenten en attesten je appartement nodig heeft. EPC, asbestattest en elektrische keuring bestel je er via De Immowinkel; het attest van de gemene delen vraag je aan je syndicus.