Je mag een woning verkopen terwijl er een huurder in woont. De huurovereenkomst eindigt daar niet door: de koper neemt ze over. Hier lees je welke regels gelden, wat je de koper bezorgt en hoe je de verkoop regelt met respect voor je huurder.
Je mag een verhuurde woning verkopen: de koper neemt de lopende huurovereenkomst over, met alle rechten en plichten, vanaf de notariële akte (Vlaams Woninghuurdecreet). Voor huurovereenkomsten vanaf 1 januari 2019 kan de koper alleen opzeggen volgens dat decreet, bijvoorbeeld om er zelf te wonen met 6 maanden opzeg bij een huur van 9 jaar. Is een oudere huurovereenkomst niet geregistreerd, dan kan de koper binnen 3 maanden na de akte opzeggen om er zelf te wonen, met 3 maanden opzegtermijn (modelcompromis van het notariaat, gecontroleerd op 28 oktober 2026).
Wat is je woning waard?
Kijk eerst wat je woning waard is. Begin daarna op tijd en vrijblijvend met je voorbereiding: gratis, zolang je wil.
Ja. Als eigenaar mag je je woning verkopen, ook als ze verhuurd is. Je huurder hoeft daardoor niet te vertrekken: de koper treedt in alle rechten en plichten van de verhuurder vanaf de dag van de notariële akte. Dat geldt zelfs als de huurovereenkomst bepaalt dat de huurder moet vertrekken bij een verkoop (Vlaams Woninghuurdecreet, artikel 38).
Vóór je een compromis sluit, laat je de kandidaat-koper weten dat de woning verhuurd is en met welk type huurovereenkomst. In het compromis staat dat de woning verhuurd is, met de gegevens van de huurovereenkomst (Vlaams Woninghuurdecreet). De koper krijgt vóór de ondertekening een exemplaar van de huurovereenkomst en ontvangt de huur vanaf de akte (modelcompromis van het notariaat).
Je kan dus verkopen met de huurder erin, of wachten tot de huur eindigt en een lege woning verkopen. Welke weg past, hangt af van hoe lang de huur nog loopt en van het soort koper dat je zoekt.
Deel 2
Welke regels gelden: huurovereenkomst vóór of na 2019?
Voor woninghuurovereenkomsten die gesloten zijn op of na 1 januari 2019 geldt het Vlaams Woninghuurdecreet. De koper neemt alle rechten en plichten over, en wil hij opzeggen, dan volgt hij de regels van dat decreet (modelcompromis van het notariaat).
De registratie van de huurovereenkomst en van de plaatsbeschrijving is een plicht van de verhuurder (Vlaams Woninghuurdecreet). Kijk dus na of dat gebeurd is, vóór je verkoopt.
Voor een huurovereenkomst van vóór 1 januari 2019 geldt de federale huurwet, en dan telt of ze geregistreerd is (modelcompromis van het notariaat):
Geregistreerd vóór de notariële akte: de koper neemt alle rechten en plichten over.
Niet geregistreerd bij de akte: de koper neemt ook de rechten en plichten over, maar kan sneller opzeggen. Hij doet dat binnen 3 maanden na de akte, om er zelf te gaan wonen, met een opzegtermijn van 3 maanden voor de huurder.
Laat de huurder de overeenkomst registreren tussen het compromis en de akte, dan draagt de koper daarvan de gevolgen.
Deel 3
Kan de koper je huurder opzeggen?
Onder het Vlaams Woninghuurdecreet kan een verhuurder, en dus ook de koper, alleen opzeggen om een reden die het decreet toelaat: om er zelf te wonen of er familie te laten wonen, voor grondige renovatiewerken of zonder motief met een vergoeding. Wat kan, hangt af van het type huurovereenkomst (Vlaams Woninghuurdecreet):
Huur van 9 jaar: de verhuurder kan op elk moment opzeggen om er zelf te wonen, met een opzegtermijn van 6 maanden, tenzij dat in het contract uitgesloten is. Voor een familielid kan het ook, maar dan kan de opzegtermijn niet verstrijken vóór het einde van de eerste 3 jaar van de huur.
Wie opzegt om er zelf te wonen, moet er binnen een jaar intrekken en er minstens 2 jaar blijven, anders heeft de huurder recht op een vergoeding van 18 maanden huur.
Zonder motief kan de verhuurder opzeggen aan het einde van de eerste of de tweede periode van 3 jaar, met 6 maanden opzeg en een vergoeding van 9 of 6 maanden huur, tenzij het contract dat uitsluit of beperkt.
Huur van korte duur, hoogstens 3 jaar: de opzeg om er zelf te wonen geldt niet. De huur eindigt als een van beide partijen minstens 3 maanden vóór het einde opzegt.
Deel 4
Wat bezorg je de koper, en wat mag je niet meer doen?
Tussen compromis en akte blijf jij verhuurder, met afspraken die de koper beschermen. Je verwittigt de koper binnen 8 dagen als de huurder opzegt. Je sluit geen nieuwe huurovereenkomst, verlengt de lopende niet en verandert de voorwaarden niet zonder akkoord van de koper. Werd er bij het begin van de huur een plaatsbeschrijving gemaakt, dan nodig je de koper uit voor de plaatsbeschrijving bij vertrek (modelcompromis van het notariaat).
Heeft je gemeente een reglement dat een conformiteitsattest verplicht, dan vermeldt het compromis of er een geldig attest is (modelcompromis van het notariaat). Een huurwaarborg is hoogstens 3 maanden huur en staat bijvoorbeeld op een rekening op naam van de huurder (Vlaams Woninghuurdecreet). Vraag je bank hoe je die waarborg aan de koper overdraagt.
Uiterlijk bij de akte bezorg je de koper (modelcompromis van het notariaat):
De originele huurovereenkomst.
De volledige huurwaarborg.
De gedetailleerde plaatsbeschrijving, als die bij het begin van de huur werd opgemaakt.
Daarnaast verklaar je dat de huurder geen werken uitvoerde waarvoor hij een vergoeding kan vragen of die hij bij zijn vertrek ongedaan kan maken.
Deel 5
Hoe regel je bezoeken als er een huurder woont?
De woning is het thuis van je huurder, ook tijdens de verkoop. Laat hem of haar zo vroeg mogelijk weten dat je verkoopt, en wat dat betekent: de huur loopt door en de koper neemt ze over.
Kijk in de huurovereenkomst wat er over bezoeken bij een verkoop afgesproken is, en spreek vaste momenten af. Bundel de bezoeken waar het kan, kondig ze tijdig aan, en wees er zelf bij of laat iemand die je vertrouwt ze doen.
Foto's maak je in overleg, zonder persoonlijke spullen van je huurder in beeld. Bij Hoobler plan je bezoeken en beantwoord je vragen van kopers vanuit één overzicht, zodat je huurder niet voor elke vraag gestoord wordt. De huurdocumenten zet je in je dossier, dat je deelt met de notaris.
Deel 6
Wat betekent een huurder voor je kopers en je prijs?
Wie koopt om te verhuren, betaalt in Vlaanderen het gewone tarief van 12 % registratiebelasting. Het verlaagd tarief van 2 % vraagt onder meer dat de koper zich binnen 3 jaar na de akte op het adres inschrijft (Vlaamse Belastingdienst).
Wil een koper er zelf gaan wonen met 2 %, dan moet hij binnen die 3 jaar kunnen intrekken. Bij een huur die nog lang loopt, kan dat moeilijk zijn. Bespreek vooraf met je huurder en de koper wat realistisch is.
Je huurder kan je woning ook zelf kopen. Staat er in jullie huurovereenkomst een voorkooprecht, dan moet je dat respecteren; vraag je notaris hoe.
De koper moet een woning met label E of F binnen 6 jaar na de akte renoveren tot minstens label D (Vlaamse overheid). Over het prijsverschil tussen een verhuurde en een lege woning bestaat geen officieel cijfer. De huur, de looptijd en de staat van de woning bepalen mee wat een koper wil betalen; een gratis waardebepaling geeft je een vertrekpunt.
Deel 7
Betaal je meerwaardebelasting op een verhuurde woning?
Verkoop je een gebouwde woning binnen 5 jaar na de aankoop, dan betaal je 16,5 % op de meerwaarde (notaris.be). Een verhuurde woning is niet je eigen woning, dus de vrijstelling voor de eigen woning geldt dan niet (FOD Financiën). Na 5 jaar betaal je op een gebouwde woning geen meerwaardebelasting, en een geërfde woning valt er nooit onder (notaris.be).
Huurinkomsten geef je aan in je belastingaangifte tot de verkoop; hoe, hangt af van wie je huurder is (FOD Financiën).
In Brussel en Wallonië gelden andere huurregels; vraag je notaris wat daar geldt. De meerwaardebelasting is federaal en geldt in heel België.
Veelgestelde vragen
Kort beantwoord.
Kan ik mijn huis verkopen als er een huurder in woont?
Ja. De koper neemt de lopende huurovereenkomst over, met alle rechten en plichten, vanaf de notariële akte (Vlaams Woninghuurdecreet). Laat de kandidaat-koper vóór het compromis weten dat de woning verhuurd is.
Kan de nieuwe eigenaar mijn huurder eruit zetten?
Alleen volgens de regels van de huurovereenkomst en het decreet. Bij een huur van 9 jaar vanaf 2019 kan hij bijvoorbeeld opzeggen om er zelf te wonen, met 6 maanden opzeg, tenzij het contract dat uitsluit. Een huur van korte duur loopt tot het einde (Vlaams Woninghuurdecreet).
Wat gebeurt er met de huurwaarborg als ik verkoop?
Je bezorgt de koper uiterlijk bij de akte de volledige huurwaarborg, de originele huurovereenkomst en de plaatsbeschrijving (modelcompromis van het notariaat). In Vlaanderen is de waarborg hoogstens 3 maanden huur.
Wat als mijn huurovereenkomst niet geregistreerd is?
Is ze gesloten vóór 2019 en niet geregistreerd bij de akte, dan kan de koper binnen 3 maanden na de akte opzeggen om er zelf te wonen, met 3 maanden opzegtermijn (modelcompromis van het notariaat). Voor huurovereenkomsten vanaf 2019 gelden de regels van het Vlaams Woninghuurdecreet.
Kan ik mijn verhuurde woning aan mijn huurder verkopen?
Ja, dat is een gewone verkoop met dezelfde attesten. Wordt het de enige eigen woning van je huurder, dan kan die onder voorwaarden 2 % registratiebelasting betalen in plaats van 12 % (Vlaamse Belastingdienst).
In je gratis verkoopdossier zie je welke attesten je woning nodig heeft, en zet je de huurovereenkomst, de waarborg en de plaatsbeschrijving klaar voor koper en notaris.