Meerwaardebelasting bij de verkoop van een woning in België
Wie een woning met winst verkoopt, vraagt zich af of de fiscus meedeelt. Meestal niet: voor een gebouwde woning speelt de meerwaardebelasting alleen bij een verkoop binnen 5 jaar, en je eigen woning is vrijgesteld. Hier lees je wanneer je wel betaalt, hoeveel, en hoe de winst berekend wordt.
Verkoop je een gebouwde woning binnen 5 jaar na de aankoop, dan betaal je 16,5 % meerwaardebelasting op de winst, tenzij ze vlak vóór de verkoop minstens 12 maanden ononderbroken je eigen woning was (FOD Financiën en notaris.be, gecontroleerd op 28 oktober 2026). Op een geërfde woning betaal je geen meerwaardebelasting. Voor een bouwgrond die je kocht, is het 33 % bij een verkoop binnen 5 jaar en 16,5 % tussen 5 en 8 jaar na de aankoop.
Wat is je woning waard?
Kijk eerst wat je woning waard is. Begin daarna op tijd en vrijblijvend met je voorbereiding: gratis, zolang je wil.
Wanneer betaal je meerwaardebelasting op een woning?
De meerwaardebelasting op onroerend goed is een federale belasting en geldt in heel België, voor goederen die in België liggen. Het tarief op een gebouw is 16,5 % op de winst (notaris.be). Voor een gebouwde woning ben je ze alleen verschuldigd in deze gevallen (FOD Financiën, toelichting bij de aangifte, aanslagjaar 2026):
Je kocht de woning en verkoopt ze binnen 5 jaar na de aankoop.
Je kreeg de woning geschonken en verkoopt ze binnen 3 jaar na de schenking en binnen 5 jaar nadat de schenker ze kocht.
Je liet de woning bouwen op een grond die je kocht of geschonken kreeg, de werken begonnen binnen 5 jaar na de aankoop van de grond, en je verkoopt binnen 5 jaar na de eerste ingebruikname of verhuring.
Deel 2
Betaal je meerwaardebelasting op je eigen woning?
In de meeste gevallen niet. Verkoop je binnen 5 jaar na de aankoop, dan is de winst toch vrijgesteld als de woning in de periode vlak vóór de maand van de verkoop minstens 12 maanden ononderbroken je eigen woning was. Tussen die 12 maanden en de maand van de verkoop mag nog hoogstens 6 maanden liggen waarin de woning niet in gebruik was (FOD Financiën).
Je eigen woning is de woning die je zelf bewoont, of die je niet zelf bewoont om beroepsredenen, om redenen van sociale aard, door een wettelijke of contractuele belemmering, of omdat de bouw- of verbouwingswerken nog bezig zijn. Je hebt maar één eigen woning tegelijk (FOD Financiën).
Een voorbeeld: je kocht in maart 2023 een appartement, woonde er tot eind mei 2026 en verkoopt het in oktober 2026. Het was ruim 12 maanden je eigen woning en stond minder dan 6 maanden leeg, dus je winst is vrijgesteld.
Deel 3
Wat met een tweede verblijf of een huurwoning?
Een tweede verblijf, een vakantiewoning of een woning die je verhuurt, is niet je eigen woning. Verkoop je die binnen 5 jaar na de aankoop met winst, dan betaal je 16,5 % meerwaardebelasting (notaris.be, FOD Financiën). Na 5 jaar is de winst op een gebouwde woning niet meer belastbaar als meerwaarde.
Een voorbeeld: je kocht in 2023 een appartement aan zee en verkoopt het in 2026. Dat valt binnen de 5 jaar, dus een winst is belastbaar. Wacht je tot na de vijfde verjaardag van de aankoopakte, dan niet.
Wie vastgoed koopt en verkoopt als beroep of als speculatie, valt onder andere regels: winst uit speculaties is een divers inkomen dat je apart aangeeft (FOD Financiën). Laat dat nakijken door een boekhouder.
Deel 4
Hoe zit het met een bouwgrond?
Voor een grond gelden langere termijnen en hogere tarieven. Kocht je de grond, dan is de meerwaarde belastbaar als je verkoopt binnen 8 jaar na de aankoop: 33 % als je binnen 5 jaar verkoopt, 16,5 % als je later verkoopt (FOD Financiën). Daar komen de gemeentelijke opcentiemen bij (notaris.be).
Kreeg je de grond geschonken, dan is de meerwaarde belastbaar als je verkoopt binnen 3 jaar na de schenking en binnen 8 jaar nadat de schenker de grond kocht (FOD Financiën).
Staat er een gebouw op de grond dat minder dan 30 % waard is van de verkoopprijs van het geheel, dan wordt het geheel als grond behandeld (FOD Financiën). Een oude woning die vooral om de grond verkocht wordt, kan dus onder de regels voor gronden vallen.
Deel 5
Betaal je meerwaardebelasting op een geërfde of geschonken woning?
Op een woning of grond die je erfde, betaal je bij de verkoop geen meerwaardebelasting (notaris.be). De belastbare gevallen gaan alleen over goederen die je kocht of geschonken kreeg (FOD Financiën). Let bij een geërfde woning wel op de waarde in de aangifte van nalatenschap: verkoop je binnen 2 jaar minstens 10 % duurder dan je zelf opgaf, dan riskeer je extra erfbelasting (notaris.be).
Bij een geschonken woning loopt de termijn van de schenker door. Je betaalt alleen als je verkoopt binnen 3 jaar na de schenking en ook binnen 5 jaar nadat de schenker de woning kocht (FOD Financiën). Kocht je ouder de woning 20 jaar geleden, dan betaal je geen meerwaardebelasting, ook niet als je kort na de schenking verkoopt.
Verkoopt een bewindvoerder de woning van iemand onder bewind, met een bijzondere machtiging van de vrederechter, dan is de meerwaarde vrijgesteld. Hetzelfde geldt voor de woning van een minderjarige, met een machtiging van de rechter (FOD Financiën).
Deel 6
Hoe wordt de meerwaarde berekend?
De meerwaarde is niet gewoon verkoopprijs min aankoopprijs. De FOD Financiën vraagt dat je de berekening zo opmaakt en ter beschikking houdt van de belastingdienst (toelichting bij de aangifte, aanslagjaar 2026):
Vertrek van de verkoopprijs waarop de registratiebelasting of de btw berekend werd, min de kosten van de verkoop.
Neem de aankoopprijs, eventueel die van de schenker, en tel de aankoopkosten erbij, minstens 25 % van die prijs.
Tel daar 5 % van dat totaal bij voor elk volledig jaar tussen aankoop en verkoop.
Tel de kosten bij van werken aan het gebouw die voor jou uitgevoerd en aan jou gefactureerd werden tussen aankoop en verkoop. Bewaar die facturen.
Trek vergoedingen af die je kreeg voor schade aan het gebouw.
Het verschil tussen de verkoopkant en de aankoopkant is je belastbare meerwaarde.
Deel 7
Een rekenvoorbeeld, en hoe geef je de meerwaarde aan?
Je kocht in juni 2023 een tweede woning voor € 200.000 en verkoopt ze in oktober 2026 voor € 260.000, met € 3.000 verkoopkosten. Je liet geen werken uitvoeren.
De verkoopkant is € 260.000 min € 3.000, dus € 257.000. De aankoopkant is € 200.000 plus 25 % aankoopkosten, samen € 250.000, plus 3 volledige jaren aan 5 % van dat bedrag, dus € 37.500. Dat maakt € 287.500. De verkoopkant ligt lager, dus er is geen belastbare meerwaarde.
Verkoop je dezelfde woning voor € 320.000, dan is de verkoopkant € 317.000 en de meerwaarde € 29.500. Aan 16,5 % is dat € 4.867,50 meerwaardebelasting.
Een belastbare meerwaarde geef je aan in je aangifte in de personenbelasting, in deel 2, bij de diverse inkomsten. Houd je berekening en de facturen ter beschikking van de belastingdienst (FOD Financiën). Twijfel je of je verkoop eronder valt, vraag het dan vóór het compromis aan je notaris of boekhouder.
Veelgestelde vragen
Kort beantwoord.
Betaal je meerwaardebelasting op je eigen huis?
Meestal niet. Na 5 jaar is de winst op een gebouwde woning niet belastbaar, en binnen 5 jaar ook niet als de woning vlak vóór de verkoop minstens 12 maanden ononderbroken je eigen woning was, met hoogstens 6 maanden leegstand voor de maand van de verkoop (FOD Financiën).
Hoeveel meerwaardebelasting betaal je op een tweede verblijf?
16,5 % op de meerwaarde als je het binnen 5 jaar na de aankoop verkoopt (notaris.be). De meerwaarde bereken je na aftrek van aankoopkosten van minstens 25 % en 5 % per volledig jaar, plus de facturen van werken (FOD Financiën). Na 5 jaar betaal je niets.
Betaal je meerwaardebelasting op een geërfd huis?
Nee. Op een woning die je erfde, betaal je bij de verkoop geen meerwaardebelasting (notaris.be). Verkoop je binnen 2 jaar na de aangifte van nalatenschap minstens 10 % duurder dan je opgaf, dan riskeer je wel extra erfbelasting.
Betaal je meerwaardebelasting als je een geschonken woning verkoopt?
Alleen als je verkoopt binnen 3 jaar na de schenking en binnen 5 jaar nadat de schenker de woning kocht (FOD Financiën). Had de schenker de woning al langer dan 5 jaar, dan betaal je niets.
Hoeveel meerwaardebelasting betaal je op een bouwgrond?
33 % als je de grond binnen 5 jaar na de aankoop verkoopt en 16,5 % tussen 5 en 8 jaar (FOD Financiën), plus gemeentelijke opcentiemen (notaris.be). Na 8 jaar is de meerwaarde niet belastbaar.
Waar geef je een meerwaarde op een woning aan?
In je aangifte in de personenbelasting, in deel 2, bij de diverse inkomsten (FOD Financiën). Je berekening en de facturen van werken houd je ter beschikking van de belastingdienst.
Weet je of je meerwaarde belastbaar is, dan blijft de vraag hoe je verkoopt. De verkoopwijzer helpt je kiezen, zelf of met een makelaar, op basis van je woning en je tijd.