Een woning met een slecht EPC verkopen in Vlaanderen
Een label E of F schrikt sommige kopers af, maar het maakt je woning niet onverkoopbaar. Wie koopt, weet dat er werk aan is en rekent dat mee. Hier lees je wat de renovatieplicht van je koper inhoudt, wat jij moet regelen en hoe je je woning eerlijk en sterk op de markt brengt.
Koopt iemand je woning met label E of F, dan moet die koper ze binnen 6 jaar na de akte renoveren tot minstens label D (Vlaamse overheid, finaal goedgekeurd op 12 december 2025, gecontroleerd op 28 oktober 2026). Jij hoeft als verkoper niet te renoveren. Wel heb je een EPC van 2019 of later nodig vóór je de woning te koop zet, en het label staat in elke advertentie (Vlaamse overheid).
Wat is je woning waard?
Kijk eerst wat je woning waard is. Begin daarna op tijd en vrijblijvend met je voorbereiding: gratis, zolang je wil.
Wie moet renoveren als je een woning met een slecht EPC verkoopt?
De koper, niet jij. Wie sinds 1 januari 2023 een residentiële woning met label E of F koopt of geschonken krijgt, moet die binnen 6 jaar na de akte renoveren tot minstens label D (Vlaamse overheid). De verlenging van 5 naar 6 jaar werd finaal goedgekeurd op 12 december 2025 en geldt voor lopende en nieuwe overdrachten.
De plicht geldt per wooneenheid, zoals een huis, een appartement of een studio, niet voor een volledig appartementsgebouw. Is er 6 jaar na de overdracht geen EPC dat het label aantoont, dan start de handhaving en riskeert de eigenaar een boete van € 500 tot € 5.000 per wooneenheid; de boete heft de verplichting niet op (Vlaamse overheid).
Over wat na 2028 geldt, is de officiële pagina niet eenduidig: ze meldt dat de geplande verstrenging vanaf 2028 wordt afgeschaft, terwijl het langetermijnpad op dezelfde pagina nog label C noemt (Vlaamse overheid, gecontroleerd op 28 oktober 2026). Vraag je notaris wat geldt op het moment dat je verkoopt.
Deel 2
Wanneer geldt de renovatieplicht niet?
Niet elke overdracht brengt een renovatieplicht mee (Vlaamse overheid):
Een erfenis valt er niet onder. Liep er voor de overledene al een renovatieplicht, dan halen de erfgenamen de resterende termijn.
Wordt alleen het vruchtgebruik of alleen de blote eigendom overgedragen, dan geldt de plicht niet.
Bij een scheiding, het einde van een samenwoning of een verdeling tussen mede-eigenaars van wie er minstens één er de hoofdverblijfplaats houdt, geldt ze evenmin.
Wat binnen 6 jaar na de aankoop gesloopt wordt, moet niet aan de renovatieplicht voldoen.
Deel 3
Wat moet jij als verkoper regelen?
Je hebt een EPC nodig vóór je de woning te koop aanbiedt, en het label of de energiescore staat in elke advertentie, online, op een affiche of via een makelaar. Zonder EPC riskeer je een boete van € 500 tot € 5.000, en ook dan moet je er een laten opmaken (Vlaamse overheid).
Een EPC is meestal 10 jaar geldig, maar sinds 2022 moet het EPC van een bestaande woning in 2019 of later opgemaakt zijn (Vlaamse overheid). Heb je een ouder EPC, dan laat je een nieuw opmaken door een energiedeskundige type A.
Het EPC geeft het label van F tot A+, de energiescore in kWh per m² per jaar en aanbevelingen om de woning zuiniger te maken (Vlaamse overheid). Net die aanbevelingen helpen je koper om in te schatten wat hem te doen staat.
De koper krijgt een kopie van het EPC vóór het compromis en het origineel bij de akte. Het EPC is geen essentieel element van de verkoop: de koper kan achteraf niet terugkomen op de verkoop op basis van het EPC dat hij kreeg. Moet er vóór de akte een nieuw EPC komen en geeft dat een andere score, dan geeft dat geen van beiden het recht om de prijs te veranderen (modelcompromis van het notariaat).
Deel 4
Wat doet een slecht EPC met je prijs en je kopers?
Er bestaat geen officieel cijfer over hoeveel een label E of F een woning goedkoper maakt. Wel is duidelijk hoe een koper rekent: hij telt de prijs, de aankoopkosten en de renovatie die binnen 6 jaar nodig is bij elkaar, en vergelijkt dat met een woning die al label D of beter heeft.
Een woning met een slecht label kan net interessant zijn voor wie naar eigen smaak wil verbouwen, wie de werken deels zelf kan doen of wie wil slopen en heropbouwen. Een open EPC en een duidelijk beeld van de staat van de woning maken die kopers zekerder.
Voor de koper zijn er Vlaamse steunmaatregelen. Bij de renovatieplicht noemt de Vlaamse overheid onder meer Mijn VerbouwPremie, de EPC-labelpremie, Mijn VerbouwLening en het renovatiekrediet met rentesubsidie (Vlaamse overheid). Bedragen en voorwaarden veranderen geregeld; je koper kijkt ze best na op het moment van zijn aanvraag.
Koopt je koper met het verlaagd tarief van 2 % en heeft hij nog een andere woning, dan krijgt hij 3 jaar in plaats van 2 om die te verkopen als hij zich engageert tot een energetische renovatie of sloop en heropbouw (Vlaamse Belastingdienst). Op renovatiewerken aan een woning kan onder voorwaarden 6 % btw gelden (FOD Financiën).
Deel 5
Eerst renoveren of verkopen zoals ze is?
Er is geen vast antwoord. Renoveren vóór de verkoop vraagt tijd, geld en energie, en of je dat terugziet in de prijs, kan niemand je vooraf beloven. Verkopen zoals ze is, laat de keuze aan de koper, die de werken op zijn manier en met zijn eigen steun kan plannen.
Isolatie van gevels en daken tot 26 centimeter is in Vlaanderen vrijgesteld van een omgevingsvergunning, zolang je niet over de rooilijn gaat (Departement Omgeving). Laat je werken uitvoeren, laat daarna dan een nieuw EPC opmaken, zodat het betere label ook in je advertentie staat.
Zet een paar vragen naast elkaar:
Hoeveel tijd heb je voor de verkoop? Een renovatie duurt al snel maanden.
Gaat het om één ingreep die het label zichtbaar verbetert, zoals dakisolatie, of om een grondige renovatie? Vraag een energiedeskundige wat de aanbevelingen op je EPC aan je label zouden veranderen.
Kan je de werken betalen zonder druk op je volgende stap, zoals een aankoop?
Wil je zelf nog keuzes maken, of laat je die liever aan iemand die er gaat wonen?
Deel 6
Wat leg je klaar voor je koper?
Hoe beter je koper weet wat hij koopt, hoe beter hij zijn bod kan onderbouwen. In een gratis verkoopdossier bij Hoobler zie je welke documenten je woning nodig heeft. Hoobler haalt op wat het kan, zoals het kadaster, de stedenbouwkundige inlichtingen en het gewestplan, en EPC, asbestattest en elektrische keuring bestel je er via partner De Immowinkel, aan hun tarief. Zo staat je label vroeg en open in je dossier.
Leg klaar wat je hebt:
Het EPC, met de aanbevelingen.
Facturen en attesten van werken die je al liet doen, zoals isolatie, ramen of een nieuwe verwarming.
Het asbestattest, verplicht bij een woning van vóór 2001; de koper krijgt het bij het compromis (OVAM).
Het keuringsattest van de elektrische installatie (Vlaamse overheid).
De stedenbouwkundige inlichtingen, zodat je koper weet wat er mag (Vlaamse overheid).
Plannen en foto's van zolder, kelder en technische ruimtes.
Deel 7
Wat met een appartement, en met Brussel of Wallonië?
Voor een appartement geldt de renovatieplicht per appartement. Soms zijn daarvoor werken aan de gemene delen nodig, zoals dakisolatie; die wettelijk verplichte werken kan de algemene vergadering beslissen met een gewone meerderheid van 50 % plus 1 (Vlaamse overheid). Bezorg je koper de notulen over geplande werken.
De renovatieplicht en de EPC-regels in deze gids zijn Vlaams. In Brussel en Wallonië gelden andere regels; vraag je notaris wat daar geldt.
Veelgestelde vragen
Kort beantwoord.
Moet ik mijn huis renoveren voor ik het verkoop?
Nee. De renovatieplicht ligt bij de koper: wie een woning met label E of F koopt, moet ze binnen 6 jaar na de akte renoveren tot minstens label D (Vlaamse overheid). Jij hebt wel een EPC nodig vóór je de woning te koop zet.
Hoeveel tijd heeft de koper om een woning met label F te renoveren?
6 jaar na de akte, om minstens label D te halen. Die termijn werd op 12 december 2025 verlengd van 5 naar 6 jaar, ook voor lopende overdrachten (Vlaamse overheid).
Mag ik mijn woning te koop zetten zonder EPC?
Nee. Je hebt het EPC nodig vóór je de woning te koop aanbiedt, en het label of de score hoort in de advertentie. Zonder EPC riskeer je een boete van € 500 tot € 5.000 (Vlaamse overheid).
Is een EPC van vóór 2019 nog geldig bij een verkoop?
Nee. Sinds 2022 moet het EPC van een bestaande woning in 2019 of later opgemaakt zijn (Vlaamse overheid). Een recent EPC is meestal 10 jaar geldig.
Kan de koper de prijs laten zakken als het EPC slechter blijkt?
Vóór het compromis onderhandel je vrij over de prijs. Daarna is het EPC geen essentieel element van de verkoop, en geeft een nieuw EPC met een andere score geen van beiden het recht om de prijs te veranderen (modelcompromis van het notariaat).
Geldt de renovatieplicht ook bij een erfenis of een schenking?
Een erfenis valt er niet onder, een schenking wel (Vlaamse overheid). Verkopen de erfgenamen de woning, dan moet de koper wel renoveren als het label E of F is.
In je gratis verkoopdossier zie je welke attesten je woning nodig heeft. Het EPC bestel je er via De Immowinkel, zodat je koper vóór zijn bod weet wat hem te doen staat.