Bovenop de prijs van een woning komen belastingen, de notaris en de kosten van je lening. Het grootste deel daarvan gaat naar de overheid, niet naar de notaris. Hier vind je elke kost met de tarieven van 2026, en een voorbeeld dat je zelf kan narekenen.
Voor je enige eigen woning in Vlaanderen betaal je 2 % registratiebelasting, anders 12 % (Vlaamse Belastingdienst, gecontroleerd op 28 oktober 2026). Met het ereloon en de kosten van de notaris kost een woning van € 250.000 in 2026 ongeveer € 9.437 bovenop de prijs, en een lening van € 200.000 ongeveer € 4.470 extra. Het notariaat schat de aankoopkosten van een gezinswoning gemiddeld op 4 % van de prijs (notaris.be).
Wat is je woning waard?
Kijk eerst wat je woning waard is. Begin daarna op tijd en vrijblijvend met je voorbereiding: gratis, zolang je wil.
Hoeveel registratiebelasting betaal je in Vlaanderen?
De registratiebelasting, ook verkooprecht genoemd, is de grootste kost bij de aankoop van een bestaande woning. Je betaalt ze via de notaris aan de Vlaamse overheid. Dit zijn de tarieven in 2026 (Vlaamse Belastingdienst):
2 % voor de aankoop van je enige eigen woning, voor aktes vanaf 1 januari 2025.
Een extra korting van € 1.867 als de prijs niet hoger is dan € 220.000, of € 240.000 in de kernsteden en de gemeenten van de Vlaamse Rand rond Brussel.
12 % voor andere woningen, zoals een tweede woning of een woning om te verhuren, en voor bouwgrond.
Geen registratiebelasting maar 21 % btw voor een nieuwe woning. Een woning is nieuw tot en met 31 december van het tweede jaar na het jaar waarin ze voor het eerst in gebruik genomen werd.
Het vroegere extra verlaagde tarief voor wie zich verbond tot een ingrijpende energetische renovatie, geldt niet meer voor compromissen vanaf 1 januari 2025.
Deel 2
Aan welke voorwaarden voldoe je voor 2 %?
Alle voorwaarden moeten vervuld zijn, en ze worden per koper beoordeeld. Haal je later een voorwaarde niet, dan betaal je het verschil met 12 % bij, plus een belastingverhoging van 20 % op dat verschil. Een herinneringsbrief van de Vlaamse Belastingdienst is geen wettelijke verplichting, dus je kan er geen rechten uit halen (Vlaamse Belastingdienst).
Dit zijn de voorwaarden:
Je koopt als natuurlijke persoon. Voor compromissen vanaf 2026 krijgt niemand 2 % als een vennootschap meekoopt.
Je koopt de volle eigendom, met een gewone aankoop tegen een prijs.
Het is een woning, geen bouwgrond. Een garage of tuin die je samen met de woning koopt, kan onder voorwaarden mee.
Je bent geen volledige en volle eigenaar van een andere woning of bouwgrond, in België of in het buitenland. Heb je er wel een, dan verbind je je ertoe ze binnen 2 jaar na de akte te verkopen.
Je schrijft je binnen 3 jaar na de akte in op het adres, en voor compromissen vanaf 2026 blijf je er minstens 1 jaar ononderbroken ingeschreven.
Deel 3
Wat betaal je aan de notaris bij de aankoop?
Het ereloon van de notaris ligt wettelijk vast in het Tariefbesluit en is bij elke notaris gelijk. Het daalt in schijven naarmate de prijs stijgt. Voor de aankoop van je enige eigen woning geldt een verlaagde schaal, als je er binnen een jaar na de akte gaat wonen en geen ander vastgoed bezit (Tariefbesluit, versie 9 februari 2026).
Daarnaast rekent de notaris vaste administratieve kosten aan: in 2026 € 855 zonder btw voor de koopakte, en € 627 voor een kredietakte die samen met de koopakte verleden wordt (Tariefbesluit, versie 9 februari 2026).
De uitgaven aan derden, zoals de stedenbouwkundige inlichtingen, verschillen per gemeente en per dossier. Op het ereloon, de administratieve kosten, de uitgaven aan derden en het recht op geschriften betaal je 21 % btw, op de registratiebelasting niet (notaris.be).
Kiezen koper en verkoper elk een notaris, dan delen die het ereloon, dus je betaalt niet meer (notaris.be). Van alle bijkomende kosten gaat volgens het notariaat maar 18 % naar de notaris zelf; de rest zijn vooral belastingen (notaris.be).
Deel 4
Wat kost de kredietakte voor je lening?
Leen je met een hypotheek, dan teken je bij de notaris een tweede akte, de kredietakte.
Sommige banken aanvaarden dat een deel van de lening gewaarborgd wordt met een hypothecaire volmacht, ook hypothecair mandaat genoemd. De bank neemt dan pas een hypotheek als ze dat nodig vindt. Dat kost minder, maar de bank heeft minder zekerheid, dus ze beslist zelf of het kan (notaris.be).
Op de kredietakte betaal je (Vlaamse Belastingdienst; notaris.be; Tariefbesluit 2026):
1 % registratiebelasting op het bedrag dat de hypotheek waarborgt: je lening plus een bedrag voor intresten en kosten, bij banken meestal 5 of 10 %.
0,3 % hypotheekrecht op hetzelfde bedrag, plus een retributie voor de inschrijving van de hypotheek.
Het ereloon van de notaris, ook met een verlaagde schaal als je leent voor je enige eigen woning.
€ 627 administratieve kosten als de kredietakte samen met de koopakte verleden wordt, plus btw op het ereloon en die kosten.
Deel 5
Hoeveel kost een woning van € 250.000 bovenop de prijs?
Een voorbeeld voor 2026: je koopt in Vlaanderen een woning van € 250.000 als enige eigen woning en leent € 200.000, met een waarborg voor € 220.000. De uitgaven aan derden en de overschrijving zijn ramingen van het notariaat; je notaris maakt de echte afrekening.
Registratiebelasting: 2 % van € 250.000, dus € 5.000.
Ereloon voor de koopakte volgens de verlaagde schaal: ongeveer € 2.172.
Administratieve kosten: € 855.
Uitgaven aan derden, overschrijving en recht op geschriften: ongeveer € 689.
Btw van 21 %: ongeveer € 721. Samen voor de aankoop: ongeveer € 9.437.
Kredietakte: € 2.200 registratiebelasting, € 660 hypotheekrecht, ongeveer € 703 ereloon, € 627 administratieve kosten en € 279 btw. Samen ongeveer € 4.470, plus enkele kleinere retributies.
Alles samen ongeveer € 13.900 bovenop de prijs, plus de dossier- en schattingskosten van je bank. Het notariaat kwam in zijn infofiche van 2025 voor dezelfde aankoop zonder lening op € 9.370; het verschil zit in de tarieven van 2026 (notaris.be). De rekenmodule op notaris.be geeft een raming voor jouw bedrag.
Deel 6
Welke kosten komen er nog bij?
Naast de notaris en de belastingen reken je best ook op deze kosten:
Dossierkosten van de bank: maximaal € 350, en pas verschuldigd als je het kredietvoorstel aanvaardt (Wikifin, februari 2026).
Schattingskosten: de bank laat de woning schatten, moet je die kosten vooraf meedelen en rekent ze pas aan als de schatting gebeurd is (Wikifin).
Verzekeringen: de bank eist een brandverzekering en vraagt meestal een schuldsaldoverzekering. Je mag ze bij een andere verzekeraar afsluiten (notaris.be).
Je deel van de onroerende voorheffing van het lopende jaar, dat je bij de akte aan de verkoper terugbetaalt (notaris.be).
Bij een appartement: je aandeel in de kosten van de gemene delen, volgens de akte en het reglement van mede-eigendom (Wikifin).
Werken: bij een woning met EPC-label E of F moet je binnen 6 jaar renoveren tot label D (Vlaamse overheid). Voor renovatie van een woning die ouder is dan 10 jaar geldt onder voorwaarden 6 % btw (FOD Financiën).
Deel 7
Wat verandert er in 2027?
De Vlaamse Regering wil het tarief voor de enige eigen woning vanaf 1 januari 2027 optrekken van 2 % naar 3 %. Dat is aangekondigd, nog niet beslist: er is nog geen decreet (Vlaamse Belastingdienst, gecontroleerd op 28 oktober 2026).
Volgens standpunt 26021 van de Vlaamse Belastingdienst van 1 oktober 2026 zou de datum van het compromis tellen: een compromis van vóór 1 januari 2027 kan nog 2 % krijgen, ook als de akte in 2027 volgt. Bij een wederzijdse koop- en verkoopbelofte telt de datum van de akte. Voor aktes na 30 april 2027 vraagt de Vlaamse Belastingdienst altijd bewijsstukken, zoals een betaald voorschot of een ondertekende kredietaanvraag.
Op een woning van € 250.000 gaat het om € 5.000 aan 2 % tegenover € 7.500 aan 3 %.
Deel 8
Wat geldt er in Brussel en Wallonië?
De registratiebelasting is gewestelijk. In Brussel is het tarief 12,5 %, met een vrijstelling op de eerste € 200.000 voor wie er zijn enige woning koopt, een besparing van € 25.000, als de prijs niet hoger is dan € 600.000. In Wallonië betaal je 3 % voor je enige eigen woning en anders 12,5 % (notariaat, januari 2025; Wikifin, juni 2026).
De voorwaarden verschillen van die in Vlaanderen, bijvoorbeeld hoe lang je er ingeschreven moet blijven. Vraag je notaris wat geldt in het gewest waar je koopt.
Veelgestelde vragen
Kort beantwoord.
Hoeveel kosten betaal je bij de aankoop van een huis?
Voor een gezinswoning gemiddeld ongeveer 4 % van de prijs, volgens het notariaat (notaris.be). Voor een woning van € 250.000 als enige eigen woning in Vlaanderen is dat in 2026 ongeveer € 9.437, zonder de kosten van je lening.
Wat is het verschil tussen registratiebelasting en notariskosten?
De registratiebelasting is een belasting voor de Vlaamse overheid: 2 % of 12 %. De notariskosten zijn het ereloon, de administratieve kosten en de uitgaven aan derden, met btw. De notaris int alles, maar stort de belastingen door aan de overheid (notaris.be).
Is de ene notaris duurder dan de andere?
Nee. Het ereloon ligt wettelijk vast en is bij elke notaris gelijk. Kiezen koper en verkoper elk een notaris, dan delen die het ereloon (notaris.be).
Wat kost een hypotheek bij de notaris?
1 % registratiebelasting en 0,3 % hypotheekrecht op het gewaarborgde bedrag, plus ereloon, administratieve kosten en btw. Voor een lening van € 200.000 is dat in 2026 ongeveer € 4.470 (Vlaamse Belastingdienst; Tariefbesluit 2026).
Wanneer betaal je de registratiebelasting?
Via de notaris, die de verkoop binnen 4 maanden na het compromis moet laten registreren (Vlaamse overheid). Met een opschortende voorwaarde lopen die 4 maanden vanaf het moment dat de voorwaarde vervuld is. Je stort het bedrag vóór de akte aan de notaris, samen met de andere kosten (notaris.be).
Betaal je vanaf 2027 3 % registratiebelasting?
Dat is aangekondigd, maar nog niet beslist. Volgens de Vlaamse Belastingdienst zou een compromis van vóór 1 januari 2027 nog 2 % krijgen, onder voorbehoud van het decreet (standpunt 26021, 1 oktober 2026).
In de showroom op hoobler.be zie je bij de woningen de vraagprijs en het EPC-label, zodat je je kosten meteen kan inschatten. Bewaar je zoekopdracht en je krijgt een mail zodra er een passende woning online komt.