Je eerste woning kopen in Vlaanderen: budget, kosten en stappen
Een eerste woning kopen is spannend, en er komt veel tegelijk op je af. Met een eerlijk budget en de juiste volgorde houd je het overzicht. Hier lees je hoeveel je zelf inbrengt, wat de aankoop kost en hoe je van het eerste bezoek tot bij de notaris gaat.
Een bank financiert in principe niet meer dan 90 % van de waarde van de woning, dus je brengt meestal zelf 10 % van de prijs en alle aankoopkosten in (notaris.be, september 2026). Voor je enige eigen woning betaal je in Vlaanderen 2 % registratiebelasting in plaats van 12 %, met € 1.867 korting als de prijs niet hoger is dan € 220.000, of € 240.000 in de kernsteden en de Vlaamse Rand (Vlaamse Belastingdienst, gecontroleerd op 28 oktober 2026). Voor een woning van € 300.000 met een lening van 90 % heb je in 2026 zo ruim € 46.000 eigen geld nodig.
Wat is je woning waard?
Kijk eerst wat je woning waard is. Begin daarna op tijd en vrijblijvend met je voorbereiding: gratis, zolang je wil.
Hoeveel eigen geld heb je nodig voor je eerste woning?
De bank kijkt naar twee dingen: wat de woning waard is en wat jij elke maand kan dragen. Als algemene regel financiert een bank in principe niet meer dan 90 % van de waarde van de woning. In bepaalde gevallen kan het meer zijn, tot 100 % of uitzonderlijk nog meer, maar banken hebben daar maar een beperkte marge voor (notaris.be, september 2026).
Die grens volgt uit de verwachtingen van de Nationale Bank. Voor een woning die je zelf bewoont, ligt de drempel op 90 % van de waarde. Banken mogen een deel van hun nieuwe leningen daarboven toestaan, en voor startende kopers is dat deel groter dan voor andere kopers (Nationale Bank van België). Of jij daarvoor in aanmerking komt, beslist je bank.
Bovenop je deel van de prijs betaal je de kosten van de aankoop en van je lening zelf. Wikifin raadt aan om niet al je spaargeld in de aankoop te steken en een reserve te houden voor werken, zeker bij een woning die niet nieuw is (Wikifin, juni 2026).
Deel 2
Wat kost de aankoop bovenop de prijs?
De grootste kost is de registratiebelasting, ook verkooprecht genoemd. Voor de aankoop van je enige eigen woning betaal je in Vlaanderen sinds 1 januari 2025 2 %, in plaats van het gewone tarief van 12 % (Vlaamse Belastingdienst).
Kost de woning niet meer dan € 220.000, of € 240.000 in een kernstad of een gemeente van de Vlaamse Rand rond Brussel, dan gaat er nog € 1.867 af voor een bescheiden woning (Vlaamse Belastingdienst). Voor een woning van € 200.000 betaal je dan € 2.133 in plaats van € 4.000. Je notaris weet of jouw gemeente bij die lijst hoort.
Daarnaast betaal je de notaris. Het ereloon ligt wettelijk vast en is bij elke notaris gelijk, en voor je enige eigen woning geldt een verlaagde schaal (Tariefbesluit, versie 9 februari 2026). Kies je een eigen notaris naast die van de verkoper, dan delen zij het ereloon en betaal je niet meer (notaris.be).
Een vereenvoudigd voorbeeld voor 2026: je koopt een woning van € 300.000 als enige eigen woning en leent 90 %, dus € 270.000. Kleinere posten zoals de uitgaven aan derden zijn ramingen van het notariaat; je notaris maakt de echte afrekening.
Registratiebelasting: 2 % van € 300.000, dus € 6.000.
Koopakte: ongeveer € 2.322 ereloon, € 855 administratieve kosten, ongeveer € 689 voor uitgaven aan derden, overschrijving en recht op geschriften, en € 752 btw. Samen ongeveer € 4.618.
Kredietakte: 1 % registratiebelasting en 0,3 % hypotheekrecht op € 297.000, je lening plus 10 % voor intresten en kosten, samen € 3.861. Met ereloon, administratieve kosten en btw kom je op ongeveer € 5.590.
Eigen inbreng: € 30.000 van de prijs plus ongeveer € 16.208 aan kosten, samen ruim € 46.000, nog zonder de dossier- en schattingskosten van je bank.
Deel 3
Hoe beoordeelt de bank je lening?
De bank kijkt niet alleen naar je eigen inbreng, maar naar je hele financiële situatie: wat je verdient, welke vaste kosten en andere kredieten je hebt, en wat je na de afbetaling elke maand overhoudt. Ze mag geen lening toestaan als duidelijk is dat de terugbetaling je in ernstige financiële moeilijkheden zou brengen (notaris.be, september 2026).
Werk je deeltijds, heb je een tijdelijk contract of schommelt je inkomen, dan kan je toch een woonkrediet krijgen. De bank kan wel extra stukken vragen, zoals een verklaring van je werkgever. Je loopbaanoverzicht uit MyCareer, de onlinedienst van de sociale zekerheid, kan je als pdf aan de bank bezorgen (notaris.be, september 2026).
Vraag offertes bij meer dan één bank en lees de afbetalingstabel: daar zie je per maand hoeveel kapitaal en intrest je betaalt, en hoeveel intrest in totaal (Wikifin, juni 2026). De bank mag maximaal € 350 dossierkosten vragen, en pas als je het kredietvoorstel aanvaardt. De kosten van de schatting van de woning moet ze vooraf meedelen (Wikifin, februari 2026).
De bank eist een brandverzekering en vraagt meestal een schuldsaldoverzekering, die je lening afbetaalt als je overlijdt. Je hoeft die verzekeringen niet bij dezelfde bank af te sluiten (notaris.be). Een woonbonus krijg je niet meer: die gold alleen voor leningen van vóór 2020 (Vlaamse Belastingdienst).
Deel 4
Welke hulp bestaat er voor wie voor het eerst koopt?
Heb je een bescheiden inkomen, kijk dan eerst of je een Vlaamse woonlening kan krijgen bij het Vlaams Woningfonds. De woning moet in Vlaanderen liggen, de verkoopwaarde en je geïndexeerd inkomen mogen een maximum niet overschrijden, en er geldt een voorwaarde over ander eigendom. De bedragen en de rentevoet vind je bij het Vlaams Woningfonds (Vlaamse overheid). Wikifin raadt aan om dat na te gaan vóór je een gewone lening afsluit.
De verzekering gewaarborgd wonen is gratis. Word je plots werkloos of arbeidsongeschikt, dan krijg je na een wachttijd van drie maanden een tegemoetkoming in je afbetaling, voor maximaal drie jaar. Je vraagt ze aan bij het Vlaams Woningfonds binnen het jaar nadat de bank je het geld ter beschikking stelt, en je bent dan tien jaar verzekerd (Vlaamse overheid).
Helpen je ouders met een schenking, weet dan dat een schenking aan een kind wettelijk een voorschot op de erfenis is en later verrekend wordt. Notarissen raden aan om daar open over te zijn tegenover alle kinderen (notaris.be, maart 2026).
Deel 5
Hoe verloopt de aankoop van bezoek tot akte?
In de showroom op hoobler.be verkopen eigenaars hun woning zelf. Je vraag, je bezoekaanvraag en je bod gaan er rechtstreeks naar de eigenaar, en het dossier met documenten zoals het EPC kan je opvragen voor je beslist.
Waar je ook zoekt, dit is de volgorde die het notariaat aanraadt, met de termijnen die erbij horen:
Vóór je zoekt: vraag bij een of meer banken hoeveel je kan lenen en onder welke voorwaarden (notaris.be).
Bezoek: ga liefst meer dan eens kijken, eventueel met iemand die er verstand van heeft. Vraag naar het EPC, de elektrische installatie en of de woning in overstromingsgevoelig gebied ligt (Vlaamse overheid).
Bod: schriftelijk, met een einddatum en een opschortende voorwaarde voor je lening. Aanvaardt de verkoper je bod, dan is de verkoop gesloten (notaris.be).
Compromis: je tekent de verkoopovereenkomst en betaalt meestal een waarborg van 10 % op de derdenrekening van de notaris, nooit rechtstreeks aan de verkoper (notaris.be).
Lening: je krediet moet rond zijn binnen de termijn van de opschortende voorwaarde, in de praktijk vaak vier weken (notaris.be).
Opzoekingen: de notaris kijkt onder meer de stedenbouwkundige toestand en de hypotheken op de woning na, en wie een voorkooprecht heeft, krijgt twee maanden om te reageren (notaris.be, maart 2026).
Akte: de verkoop moet binnen 4 maanden na het compromis geregistreerd worden (Vlaamse overheid), dus de akte volgt meestal binnen die termijn. Je betaalt de rest van de prijs en de kosten, en je krijgt de sleutels.
Deel 6
Waar let je op na de akte?
Schrijf je binnen 3 jaar na de akte in op het adres van je nieuwe woning, en blijf er voor een compromis vanaf 2026 minstens 1 jaar ononderbroken ingeschreven. Doe je dat niet, dan betaal je het verschil met het tarief van 12 % bij, plus een belastingverhoging van 20 % op dat verschil (Vlaamse Belastingdienst). Op een woning van € 300.000 is dat € 30.000 plus € 6.000.
Voor het verlaagde ereloon van de notaris geldt een kortere termijn: je vestigt je binnen een jaar na de akte in de woning, anders betaal je het verschil met het gewone ereloon (Tariefbesluit, versie 9 februari 2026).
Heeft de woning EPC-label E of F, dan moet je ze binnen 6 jaar na de akte renoveren tot minstens label D (Vlaamse overheid). Reken dat mee in je budget vóór je biedt.
Een woonverzekering is niet wettelijk verplicht, maar wel sterk aan te raden, en je bank kan ze opleggen (Wikifin). Geef ook je adreswijziging tijdig door, en breng je leveranciers van elektriciteit, gas, water en internet op de hoogte (Vlaamse overheid).
Deel 7
Wat verandert er in 2027 voor kopers?
De Vlaamse Regering wil het tarief voor de enige eigen woning vanaf 1 januari 2027 optrekken van 2 % naar 3 %. Dat is aangekondigd, nog niet beslist: er is nog geen decreet (Vlaamse Belastingdienst, gecontroleerd op 28 oktober 2026).
Volgens de Vlaamse Belastingdienst zou de datum van het compromis tellen. Een compromis van vóór 1 januari 2027 kan dan nog 2 % krijgen, ook als de akte in 2027 volgt (standpunt 26021, 1 oktober 2026). Op een woning van € 300.000 gaat het om € 3.000. Weeg dat verschil af tegen de tijd die je nodig hebt om de juiste woning te vinden.
Veelgestelde vragen
Kort beantwoord.
Hoeveel moet je zelf inbrengen om een huis te kopen?
In principe 10 % van de waarde plus alle aankoopkosten, want een bank financiert als algemene regel niet meer dan 90 % van de waarde (notaris.be, september 2026). Voor een woning van € 300.000 als enige eigen woning in Vlaanderen is dat in 2026 ruim € 46.000.
Hoeveel registratiebelasting betaal je voor je eerste woning?
In Vlaanderen 2 % als het je enige eigen woning is en je aan alle voorwaarden voldoet, anders 12 %. Kost de woning niet meer dan € 220.000, of € 240.000 in een kernstad of de Vlaamse Rand, dan gaat er nog € 1.867 af (Vlaamse Belastingdienst).
Kan je 100 % lenen voor een huis?
Soms. Een bank kan in bepaalde gevallen 100 % of uitzonderlijk meer financieren, maar heeft daar maar een beperkte marge voor (notaris.be, september 2026). Het hangt af van je situatie en van het kredietbeleid van je bank.
Wat is de verzekering gewaarborgd wonen?
Een gratis verzekering van de Vlaamse overheid die je afbetaling mee draagt bij plotse werkloosheid of arbeidsongeschiktheid, voor maximaal drie jaar na een wachttijd van drie maanden. Je vraagt ze aan binnen het jaar nadat de bank het geld ter beschikking stelt (Vlaamse overheid).
Hoe lang duurt het van bod tot sleutels?
Na het compromis volgen meestal enkele maanden voor de opzoekingen van de notaris en je lening (notaris.be, maart 2026). De verkoop moet binnen 4 maanden na het compromis geregistreerd zijn, dus de akte en de sleutels volgen meestal binnen die termijn.
Betaal je vanaf 2027 3 % registratiebelasting?
Dat is aangekondigd, maar nog niet beslist. Volgens de Vlaamse Belastingdienst zou een compromis van vóór 1 januari 2027 nog 2 % krijgen, onder voorbehoud van het decreet (standpunt 26021, 1 oktober 2026).
In de showroom op hoobler.be verkopen eigenaars hun woning zelf. Je stelt je vragen en plant je bezoek rechtstreeks met hen. Bewaar je zoekopdracht, dan krijg je een mail zodra er een woning online komt die past.