Een woning verkopen met een zorgvolmacht of via bewind in België
Soms moet een woning verkocht worden terwijl de eigenaar zelf niet meer kan beslissen, door dementie, een hersenletsel of een andere ziekte. Wie dan mag tekenen, hangt af van één vraag: is er een zorgvolmacht of niet. Hier lees je hoe het in beide gevallen gaat.
Met een zorgvolmacht die de verkoop toelaat, in een notariële akte staat en geregistreerd is in het Centraal Register voor Lastgevingen, kan de lasthebber de woning verkopen zonder naar de rechter te gaan (notaris.be, gecontroleerd 28 oktober 2026). Is er geen zorgvolmacht, dan stelt de vrederechter een bewindvoerder aan, die voor de verkoop vooraf een machtiging van de vrederechter nodig heeft. Zorgvolmacht en bewind zijn federale regels en gelden in heel België.
Wat is je woning waard?
Kijk eerst wat je woning waard is. Begin daarna op tijd en vrijblijvend met je voorbereiding: gratis, zolang je wil.
Wie mag de woning verkopen als de eigenaar zelf niet meer kan beslissen?
Zolang de eigenaar zelf kan beslissen, beslist die zelf, ook in een woonzorgcentrum of met een ziekte. Een ziekte betekent niet automatisch dat iemand niet meer gezond van geest is; bij een zorgvolmacht beoordeelt de notaris dat per situatie (notaris.be).
Is de eigenaar gehuwd of wettelijk samenwonend, dan beslissen de partners samen over de gezinswoning, ook als maar één van hen eigenaar is (notaris.be). Daarover gaat verderop een apart stuk.
Kan de eigenaar niet meer zelf beslissen, dan zijn er twee wegen. Een zorgvolmacht heeft voorrang: bewind is een subsidiaire bescherming, voor wat een zorgvolmacht niet regelt (notaris.be).
Er is een geregistreerde zorgvolmacht die de verkoop toelaat: de lasthebber verkoopt in naam van de eigenaar, binnen wat de volmacht zegt.
Er is geen zorgvolmacht, of ze dekt de verkoop niet: de vrederechter stelt een bewindvoerder aan, die voor de verkoop een machtiging nodig heeft.
Deel 2
Wanneer volstaat een zorgvolmacht om de woning te verkopen?
Met een zorgvolmacht geeft iemand aan een of meer lasthebbers de bevoegdheid om in zijn of haar naam en voor zijn of haar rekening handelingen te stellen over het vermogen (notaris.be). Ze kan algemeen of specifiek zijn, en de volmachtgever kiest of ze meteen ingaat of pas bij wilsonbekwaamheid.
Voor de verkoop van een woning gelden drie voorwaarden (notaris.be):
De volmacht moet de verkoop toelaten. Staat dat er niet in, dan kan de lasthebber de woning niet verkopen.
Ze moet in een notariële akte staan, want ze dient voor de verkoop van een onroerend goed.
Ze moet geregistreerd zijn in het Centraal Register voor Lastgevingen, via de notaris of de griffie. Zonder registratie eindigt de volmacht zodra de volmachtgever wilsonbekwaam wordt.
Deel 3
Hoe verloopt een verkoop met een zorgvolmacht?
Bezorg de notaris de zorgvolmacht vroeg, nog voor je een koper zoekt. Die gaat na of ze geregistreerd is, of ze de verkoop dekt en onder welke voorwaarden. Een volmacht kan bijvoorbeeld bepalen dat de woning alleen verkocht mag worden als alle kinderen akkoord gaan met de prijs, of dat de vrederechter een minimumprijs vastlegt (notaris.be).
Daarna verloopt de verkoop zoals elke andere. De woning heeft dezelfde attesten nodig, zoals het EPC vóór ze te koop staat, het bodemattest, de keuring van de elektrische installatie en bij een bouwjaar vóór 2001 een asbestattest (Vlaamse overheid). De lasthebber tekent het compromis en de akte in naam van de eigenaar.
Om een zorgvolmacht te laten werken, hoef je niet naar de vrederechter. Biedt ze onvoldoende bescherming, of is er wanbeheer, dan kan elke belanghebbende toch naar de vrederechter stappen, en die kan een bewindvoerder aanstellen (notaris.be). Werk daarom open: hou de familie op de hoogte van de vraagprijs, de biedingen en waar het geld naartoe gaat.
Een gratis eerste waardebepaling op basis van het adres, zoals die van Hoobler, geeft de familie een vertrekpunt voor het gesprek over de prijs. Ze is geen schattingsverslag en vervangt geen schatting die de notaris of de vrederechter vraagt.
Deel 4
Wat kost een zorgvolmacht in 2026?
Kan de eigenaar nog zelf beslissen, dan kan die nu een zorgvolmacht laten opmaken. Dat kan alleen zolang iemand nog gezond van geest is, en zolang dat zo is, kan je de volmacht vrij laten aanpassen (notaris.be). Sinds 1 januari 2026 gelden deze bedragen (notaris.be):
Ereloon: vast 222 euro, of 336 euro voor twee volmachtgevers samen.
Een verklaring van voorkeur voor een bewindvoerder erbij: 57 euro extra.
Recht op geschrift: 50 euro, en registratierecht: 50 euro.
Inschrijving in het Centraal Register voor Lastgevingen: 19,40 euro per lastgeving en per verklaring.
Daarbovenop komen administratieve kosten en btw.
Deel 5
Wat als er geen zorgvolmacht is?
Dan kan elke belanghebbende de vrederechter met een verzoekschrift vragen om een bewind in te stellen. Daarbij hoort een geneeskundige verklaring die niet ouder is dan 15 dagen (notaris.be). De vrederechter beslist na het persoonlijk horen van de persoon die bescherming nodig heeft.
Het bewind kan gaan over de persoon, over de goederen of over beide. Een bewindvoerder kan een familielid of een vriend zijn, of een professional (notaris.be).
Wie zelf nog kan beslissen, kan vooraf in een notariële akte aanduiden wie later bewindvoerder over de goederen moet worden: een verklaring van voorkeur. Voor het bewind over de persoon kan dat niet (notaris.be).
Voor de verkoop van de woning heeft de bewindvoerder een machtiging van de vrederechter nodig (notaris.be). Reken daarvoor op extra tijd.
Deel 6
Hoe verkoopt een bewindvoerder een woning?
Voor elke verkoop, ook van een woning, vraagt de bewindvoerder vooraf de toelating van de vrederechter. Een verkoop onder de opschortende voorwaarde van die toelating is volgens het vredegerecht van Gent onaanvaardbaar en nietig (vredegerecht Gent 1). Teken dus niets met een koper voor de machtiging er is.
Het principe is een openbare verkoop via een notaris, die in overleg met de vrederechter ook online via Biddit kan. Een verkoop uit de hand kan ook, maar dan motiveert de bewindvoerder waarom die voor de beschermde persoon gunstiger is dan een openbare verkoop, met een schattingsverslag van een onafhankelijke landmeter-expert en een overzicht van de eventuele schuldeisers (vredegerecht Gent 1).
De notaris weet welke stukken bij het verzoek horen. Werk daarom vanaf het begin met de notaris samen, en spreek met de bewindvoerder af wie de bezoeken doet en hoe de familie op de hoogte blijft. Vraag bij je notaris of vredegerecht hoe de aanvraag daar verloopt.
Deel 7
Je partner heeft dementie: kan je de gezinswoning verkopen?
Gehuwden en wettelijk samenwonenden beslissen samen over de gezinswoning, ook als maar één van hen eigenaar is (notaris.be). Kan je partner niet meer mee beslissen, dan kan je de woning niet zomaar alleen verkopen. Een zorgvolmacht van je partner die de verkoop toelaat, of een bewindvoerder met een machtiging, is dan nodig. Laat je notaris bevestigen wat in jullie situatie geldt.
Denk ook aan later. Verhuist je partner naar een woonzorgcentrum en blijf jij thuis, dan kan de laatste gezamenlijke woning bij een overlijden toch vrijgesteld blijven van erfbelasting voor de langstlevende partner (Vlaamse Belastingdienst). Verkoop je de woning eerder, dan erft de langstlevende geen vrijgestelde woning maar geld, waarop andere regels gelden. Laat dat nakijken voor je beslist.
Krijgt de eigenaar een zorgbudget voor ouderen met een zorgnood, meld de verkoop dan binnen 3 maanden aan de zorgkas. Die herberekent het budget, wat meestal tot een vermindering of stopzetting leidt; wie niet meldt, moet terugbetalen wat te veel werd uitbetaald (Departement Zorg).
Veelgestelde vragen
Kort beantwoord.
Kan je met een zorgvolmacht een huis verkopen?
Ja, als de zorgvolmacht de verkoop toelaat, in een notariële akte staat en geregistreerd is in het Centraal Register voor Lastgevingen (notaris.be). Een rechter is dan niet nodig.
Kan een bewindvoerder een huis verkopen?
Ja, maar alleen met een machtiging van de vrederechter, die vooraf gevraagd wordt (notaris.be). Het principe is een openbare verkoop; een verkoop uit de hand moet de bewindvoerder motiveren, met een schattingsverslag van een onafhankelijke landmeter-expert (vredegerecht Gent 1).
Kan je nog een zorgvolmacht opmaken bij dementie?
Alleen zolang iemand nog gezond van geest is. Een ziekte betekent dat niet automatisch; de notaris beoordeelt het per situatie (notaris.be). Kan het niet meer, dan is bewind via de vrederechter de weg.
Wat kost een zorgvolmacht?
Sinds 1 januari 2026 een vast ereloon van 222 euro, of 336 euro voor twee volmachtgevers, plus onder meer 50 euro recht op geschrift, 50 euro registratierecht, 19,40 euro voor de registratie in het Centraal Register voor Lastgevingen, administratieve kosten en btw (notaris.be).
Mijn partner is dement: kan ik ons huis alleen verkopen?
Niet zomaar. Gehuwden en wettelijk samenwonenden beslissen samen over de gezinswoning (notaris.be). Kan je partner niet meer mee beslissen, dan is een zorgvolmacht die de verkoop toelaat of een bewindvoerder met een machtiging nodig. Laat je notaris bevestigen wat voor jullie geldt.
Mag je al een compromis tekenen voor de vrederechter toestemming gaf?
Nee. Volgens het vredegerecht van Gent is een verkoop onder de opschortende voorwaarde van de toelating onaanvaardbaar en nietig (vredegerecht Gent 1). Vraag eerst de machtiging, en teken daarna.
Sander, medeoprichter van Hoobler met 15 jaar ervaring in vastgoedverkoop, belt je. Samen zetten jullie op een rij wat er voor de woning nodig is en welke stappen bij de notaris horen.