Een woning binnen de familie houden voelt goed, voor jou en voor je kind. Toch is een verkoop aan je kind een gewone verkoop, met een paar eigen valkuilen: de prijs, de belasting en je andere kinderen. Zo pak je het eerlijk en correct aan.
Verkoop je je woning aan je kind tegen een te lage prijs, dan kan de fiscus dat als een schenking zien, met schenkbelasting in plaats van registratiebelasting, en het voordeel wordt bij je overlijden verrekend met het erfdeel van dat kind (notaris.be). Laat de waarde daarom objectief bepalen, bijvoorbeeld door een landmeter-expert. Je kind betaalt in Vlaanderen 2 % registratiebelasting als het de woning in volle eigendom koopt als enige eigen woning en er zich binnen 3 jaar inschrijft (Vlaamse Belastingdienst, gecontroleerd 28 oktober 2026).
Wat is je woning waard?
Kijk eerst wat je woning waard is. Begin daarna op tijd en vrijblijvend met je voorbereiding: gratis, zolang je wil.
Ja. Een verkoop aan je kind is een gewone verkoop, met een compromis, een akte bij de notaris en dezelfde verplichte attesten als bij elke andere verkoop (Vlaamse overheid). Het EPC, het bodemattest, de keuring van de elektrische installatie, de stedenbouwkundige inlichtingen en bij een bouwjaar vóór 2001 een asbestattest heb je dus ook nodig.
Wie tekent, hangt af van wie eigenaar is. Ben je gehuwd of wettelijk samenwonend, dan beslis je samen met je partner over de gezinswoning, ook als maar één van jullie eigenaar is (notaris.be). Heb je na het overlijden van je partner het vruchtgebruik en hebben je kinderen de blote eigendom, dan tekenen jij en al je kinderen samen.
Een advertentie heb je meestal niet nodig, want de koper is er al. Een volledig dossier wel: daarmee weet je kind wat het koopt, en kan de notaris vlot werken. Twijfel je tussen verkopen en schenken, dan zet de notaris de gevolgen voor jou en je kinderen naast elkaar.
Deel 2
Welke prijs vraag je aan je kind?
Een realistische prijs, dicht bij wat de woning op de markt zou opbrengen. Verkoop je ver onder de waarde, dan kan de fiscus ervan uitgaan dat je de woning eigenlijk schenkt en niet verkoopt. Op een schenking betaal je schenkbelasting en geen registratiebelasting (notaris.be, 16 april 2018).
Om te weten hoeveel korting je eventueel geeft, heb je de echte waarde nodig. Notaris.be raadt een objectieve waarde aan, bijvoorbeeld met een schattingsverslag van een landmeter-expert (notaris.be, 2018). Dat verslag helpt ook om later aan je andere kinderen te tonen hoe de prijs tot stand kwam.
Een gratis eerste waardebepaling op basis van het adres, zoals die van Hoobler, geeft je een eerste idee om het gesprek te beginnen. Ze is geen schattingsverslag en vervangt geen objectieve schatting.
Deel 3
Wat als je bewust onder de waarde verkoopt?
Dat mag. Het verschil tussen de waarde en de prijs geldt dan als een schenking aan het kind dat koopt (notaris.be, 2018). Op dat verschil kan schenkbelasting verschuldigd zijn; welk bedrag en welk tarief, rekent de notaris voor jouw situatie uit.
Een voorbeeld: de woning is 360.000 euro waard en je verkoopt ze voor 300.000 euro. Dan schenk je je kind in feite 60.000 euro. Dat bedrag telt later mee bij de verdeling van je erfenis.
Bespreek ook hoe je kind de prijs betaalt: met een lening van de bank, met eigen spaargeld of met een lening van jou. Elk heeft andere gevolgen. Leg de afspraken altijd schriftelijk vast, bij voorkeur bij de notaris.
Deel 4
Hoe blijf je eerlijk tegenover je andere kinderen?
Een lage prijs voor één kind is meestal niet bedoeld om dat kind te bevoordelen, maar het kan wel zo uitvallen (notaris.be, 2018). Daarom wordt het voordeel bij je overlijden verrekend met het erfdeel van het kind dat kocht. Zo komen je kinderen weer gelijk te staan.
Ook bij een correcte prijs helpt openheid. Vertel je andere kinderen dat je verkoopt, tegen welke prijs en waarom, en laat zien waarop die prijs steunt. Een schattingsverslag of een gesprek samen bij de notaris voorkomt wantrouwen later. Een paar vragen om samen te bespreken:
Is de prijs marktconform, of geef je bewust een korting?
Weet iedereen dat een korting later verrekend wordt?
Blijf je zelf in de woning wonen, en onder welke voorwaarden?
Wat gebeurt er als je kind de woning later doorverkoopt?
Hoe hou je het eerlijk als een ander kind ooit hulp nodig heeft bij een eigen woning?
Deel 5
Hoeveel registratiebelasting betaalt je kind?
Je kind betaalt als koper registratiebelasting op de prijs. In Vlaanderen is dat 2 % voor de enige eigen woning en anders het gewone tarief van 12 % (Vlaamse Belastingdienst). Op een prijs van 300.000 euro is dat 6.000 euro tegenover 36.000 euro. De Vlaamse Regering wil het verlaagde tarief vanaf 1 januari 2027 naar 3 % brengen; dat is aangekondigd, maar het decreet is er nog niet.
Voor 2 % moet je kind onder meer aan deze voorwaarden voldoen (Vlaamse Belastingdienst):
Het koopt de woning in volle eigendom. Koopt het alleen de blote eigendom, omdat jij het vruchtgebruik houdt, dan geldt het verlaagde tarief niet.
Het is geen volledige en volle eigenaar van een andere woning of bouwgrond, of het verkoopt die binnen 2 jaar na de akte.
Het schrijft zich binnen 3 jaar na de akte in op het adres, en blijft daar voor compromissen vanaf 2026 minstens 1 jaar ononderbroken ingeschreven.
Deel 6
Kan je na de verkoop in de woning blijven wonen?
Dat kan, maar de vorm die je kiest, heeft gevolgen voor de belasting, de renovatieplicht en je erfenis. Bespreek het vooraf met de notaris. Zo vallen de meest gekozen vormen uit:
Je houdt het vruchtgebruik en je kind koopt de blote eigendom. Dan geldt het verlaagde tarief van 2 % niet, want dat vraagt een aankoop in volle eigendom (Vlaamse Belastingdienst). De renovatieplicht geldt dan ook niet, omdat alleen de blote eigendom overgaat (Vlaamse overheid). Laat de notaris nakijken hoe zo'n verkoop meetelt voor je erfenis.
Je huurt de woning van je kind. Je kind wordt volle eigenaar, maar schrijft het zich niet binnen 3 jaar op het adres in, dan verliest het het verlaagde tarief (Vlaamse Belastingdienst).
Je blijft na de akte nog een tijd wonen, zoals afgesproken in het compromis, gratis of tegen een vergoeding. Duurt het gratis blijven wonen langer dan 1 maand, dan telt het als een deel van de verkoopprijs, en stijgt de registratiebelasting van je kind (modelcompromis van het notariaat).
Deel 7
Moet je kind de woning renoveren, en betaal jij meerwaardebelasting?
Heeft de woning label E of F, dan moet je kind ze als koper binnen 6 jaar na de akte renoveren tot minstens label D (Vlaamse overheid, goedgekeurd 12 december 2025). Dat geldt ook binnen de familie, en ook bij een schenking. Wie het niet haalt, riskeert een boete van 500 tot 5.000 euro per wooneenheid, en de verplichting blijft bestaan.
Neem de renovatie dus mee in het gesprek over de prijs. Een EPC dat vroeg klaar is, toont wat er moet gebeuren. Je kind kan ook bekijken welke steun er bestaat, zoals Mijn VerbouwPremie of de Mijn VerbouwLening (Vlaamse overheid).
Verkoop je een gebouwde tweede of derde woning binnen 5 jaar na de aankoop, dan betaal je 16,5 % op de meerwaarde (notaris.be). Voor je eigen woning gelden andere regels; laat je notaris nakijken of dat voor jou speelt.
Deel 8
Hoe bereid je de verkoop aan je kind voor?
Begin met de documenten, want die heb je hoe dan ook nodig. Bij Hoobler begin je gratis een verkoopdossier vanaf het adres, met een account via itsme. Hoobler haalt de documenten op die het kan, zoals de kadastrale gegevens, de stedenbouwkundige inlichtingen en het gewestplan, en toont welke andere documenten de woning nodig heeft.
Attesten zoals het EPC, het asbestattest en de elektrische keuring bestel je vanuit het dossier bij partner De Immowinkel, aan hun tarief. Het dossier deel je daarna met de notaris, die het compromis en de akte opmaakt.
Publiceren is bij een verkoop binnen de familie meestal niet nodig. Wat wel telt: een eerlijke prijs, heldere afspraken en een gesprek met de notaris voor je iets tekent.
Veelgestelde vragen
Kort beantwoord.
Mag ik mijn huis goedkoper verkopen aan mijn kind?
Ja, maar het verschil met de echte waarde geldt als een schenking. De fiscus kan dan schenkbelasting heffen, en het voordeel wordt bij je overlijden verrekend met het erfdeel van dat kind (notaris.be, 2018).
Hoe bepaal ik een eerlijke prijs voor mijn kind?
Laat de waarde objectief bepalen, bijvoorbeeld door een landmeter-expert (notaris.be). Een gratis online waardebepaling geeft een eerste idee, maar is geen schattingsverslag.
Betaalt mijn kind 2 % registratiebelasting?
Ja, als het de woning in volle eigendom koopt als enige eigen woning en zich binnen 3 jaar na de akte op het adres inschrijft (Vlaamse Belastingdienst). Koopt het alleen de blote eigendom, dan niet. Vanaf 1 januari 2027 is 3 % aangekondigd, maar het decreet is er nog niet.
Kan ik mijn huis aan mijn kind verkopen en er zelf blijven wonen?
Ja, bijvoorbeeld door het vruchtgebruik te houden, de woning te huren of een latere datum voor de sleutels af te spreken. Elke vorm heeft andere gevolgen voor de registratiebelasting, de renovatieplicht en je erfenis; bespreek het vooraf met de notaris.
Moeten mijn andere kinderen akkoord gaan?
Ben jij alleen eigenaar, dan beslis jij, samen met je partner als het de gezinswoning is (notaris.be). Hebben je kinderen de blote eigendom, dan tekenen ze allemaal mee. Ook als hun handtekening niet nodig is, voorkomt openheid over de prijs discussie later.
Moet mijn kind een woning met label F renoveren?
Ja. Wie een woning met label E of F koopt, ook van een ouder, moet ze binnen 6 jaar na de akte renoveren tot minstens label D (Vlaamse overheid). Dat geldt niet als je kind alleen de blote eigendom koopt.
Ook bij een verkoop aan je kind heb je de verplichte attesten nodig. Je begint je dossier gratis vanaf het adres, Hoobler toont welke documenten de woning nodig heeft, en je deelt het later met de notaris.