Je gezin groeit: verbouwen of groter gaan wonen in Vlaanderen
Een baby op komst, kinderen die elk een eigen kamer willen, een nieuw samengesteld gezin of een ouder die bij jullie komt wonen: op een dag is je woning te klein. Dan kies je tussen blijven en verbouwen, of verkopen en groter gaan wonen. Hier lees je wat elke keuze vraagt, wat ze kost en wat je het best eerst regelt.
Blijf je en verbouw je binnen het bestaande volume, dan heb je in Vlaanderen sinds 1 maart 2026 meestal geen omgevingsvergunning meer nodig, zolang het aantal woningen gelijk blijft; een aanbouw vraagt er wel een (Departement Omgeving). Koop je een grotere woning als enige eigen woning, dan betaal je 2 % registratiebelasting in plaats van 12 %, op voorwaarde dat je je huidige woning binnen 2 jaar na de aankoopakte verkoopt, of binnen 3 jaar als je je engageert tot een energetische renovatie (Vlaamse Belastingdienst, gecontroleerd op 28 oktober 2026). Begin bij je budget: wat je huidige woning waard is en wat je bank wil lenen.
Wat is je woning waard?
Kijk eerst wat je woning waard is. Begin daarna op tijd en vrijblijvend met je voorbereiding: gratis, zolang je wil.
In 2025 werden in het Vlaams Gewest bijna 62.300 kinderen geboren (Statistiek Vlaanderen, juli 2026). Voor veel gezinnen komt vroeg of laat dezelfde vraag: is er hier nog plaats genoeg, of zoeken we iets groters?
Er is geen juiste keuze, wel een die past bij jullie situatie. Zet deze vragen naast elkaar:
Ruimte: kan je woning er een kamer bij krijgen, binnen het bestaande volume of met een aanbouw, en laat je perceel dat toe?
Budget: wat kost een verbouwing, tegenover het verschil tussen je verkoopprijs en de prijs van een grotere woning, met de kosten aan beide kanten erbij?
Tijd: een verbouwing loopt terwijl je er woont, een verhuis vraagt een verkoop en een aankoop die op elkaar afgestemd zijn.
Omgeving: school, opvang, werk en familie. Wie graag in de buurt blijft, kijkt vaak eerst naar verbouwen.
Toekomst: komt er nog een kind bij, of gaat een ouder bij jullie wonen? Wat nu volstaat, is over vijf jaar misschien weer te krap.
Deel 2
Wat mag je verbouwen zonder omgevingsvergunning?
Sinds 1 maart 2026 zijn alle binnenverbouwingen in Vlaanderen vrijgesteld van een omgevingsvergunning, op voorwaarde dat het aantal woningen in het gebouw gelijk blijft (Departement Omgeving). Een kamer bijmaken binnen het bestaande volume, zoals een zolder inrichten of een muur verplaatsen, kan dus meestal zonder vergunning.
Raken de werken aan de stabiliteit van het gebouw, bijvoorbeeld omdat een draagmuur weg moet, dan geldt de vrijstelling vanaf 5 september 2026 alleen als je een architect aanstelt (Departement Omgeving).
Wil je je woning uitbreiden, dan heb je in de regel een omgevingsvergunning nodig. Sinds 1 maart 2026 geldt dat ook voor een aanbouwveranda en voor een bijgebouw tegen de woning. Isolatie van gevels en daken tot 26 centimeter is vrijgesteld, zolang je niet over de rooilijn gaat (Departement Omgeving).
Lokale regels en verkavelingsvoorschriften kunnen strenger zijn. Kijk je plannen na op vlaanderen.be/omgevingsvergunning en vraag je gemeente wat er op jouw perceel kan. In Brussel en Wallonië gelden andere regels.
Deel 3
Wat kost verbouwen, en hoe financier je het?
Op renovatiewerken aan je woning kan onder bepaalde voorwaarden een verlaagd btw-tarief van 6 % gelden. Voor verwarmingsinstallaties op fossiele brandstof geldt het verlaagd tarief niet meer (FOD Financiën). Je aannemer kijkt na of jouw werken in aanmerking komen.
Voor energiebesparende werken bestaan Vlaamse premies en leningen. De Vlaamse overheid noemt onder meer Mijn VerbouwPremie, de EPC-labelpremie, Mijn VerbouwLening en het renovatiekrediet met rentesubsidie (Vlaamse overheid). Voorwaarden en bedragen kunnen afhangen van je inkomen en veranderen geregeld, dus kijk ze na op het moment dat je aanvraagt.
Een verbouwing betaal je met spaargeld, een renovatiekrediet of een hypothecaire lening. Wikifin raadt aan dat wat je elke maand voor je woning afbetaalt, niet hoger ligt dan een derde van je inkomen, na aftrek van je andere kredieten (Wikifin, februari 2026). Die vuistregel geldt ook als je koopt.
Deel 4
Kan een ouder bij jullie komen wonen?
Ja. Met zorgwonen richt je in of bij je woning een kleinere, ondergeschikte wooneenheid in voor hoogstens 2 personen, van wie minstens één 65 jaar of ouder is of zorg nodig heeft (Departement Omgeving). De woning en de zorgunit hebben dezelfde eigenaar.
Wie er gaat wonen, moet er binnen 2 jaar na de melding intrekken, en ook het einde van het zorgwonen meld je. Breid je de woning daarvoor uit, dan heb je wel een vergunning nodig. Hoe de inschrijving op het adres verloopt, vraag je aan je gemeente (Departement Omgeving).
In veel gevallen volstaat een melding via het Omgevingsloket, in plaats van een omgevingsvergunning:
In je bestaande woning: de zorgunit vormt één geheel met de woning en neemt hoogstens een derde van de bruto vloeroppervlakte in.
In een bestaand bijgebouw: hoogstens 50 m², aangesloten op de nutsvoorzieningen en de afvoer van de hoofdwoning.
In een verplaatsbare unit in de tuin: hoogstens 50 m² en 3,5 meter hoog, binnen 30 meter van de woning, voor maximaal 3 jaar met één verlenging van 3 jaar, en weggehaald binnen 3 maanden nadat de zorg stopt.
Deel 5
Wat met jullie woningen als je een nieuw samengesteld gezin vormt?
Brengen jullie elk een woning mee, dan kiezen jullie in welke jullie gaan wonen, of jullie verkopen allebei en kopen samen iets groters. Kopen jullie samen, dan wordt het verlaagd tarief van 2 % per koper beoordeeld: wie nog volle eigenaar is van een andere woning, verbindt zich ertoe die binnen 2 jaar na de akte te verkopen (Vlaamse Belastingdienst).
Een woning verhuren in plaats van verkopen, gaat dus niet samen met het verlaagd tarief voor wie er volle eigenaar van blijft. Huurovereenkomsten vanaf 2019 vallen onder het Vlaams Woninghuurdecreet.
Na een huwelijk of een wettelijke samenwoning beslissen jullie samen over de gezinswoning, ook als maar één van jullie eigenaar is. Feitelijk samenwonenden hebben die bescherming niet (notaris.be).
Bespreek met de notaris hoe jullie eigenaar worden en voor welk deel. Zeker met kinderen uit een vorige relatie bepaalt die keuze later mee wie wat krijgt.
Deel 6
Wat kost het om groter te gaan wonen?
Aan de koopkant betaal je registratiebelasting, ook verkooprecht genoemd. Voor de enige eigen woning is dat in Vlaanderen 2 % sinds 1 januari 2025, tegenover het gewone tarief van 12 % (Vlaamse Belastingdienst). Je mag dan geen volle eigenaar meer zijn van een andere woning of bouwgrond, of je verkoopt je huidige woning binnen 2 jaar na de akte van je nieuwe woning. Engageer je je tot een energetische renovatie of sloop en heropbouw, dan heb je 3 jaar.
Haal je die termijn niet, dan betaal je het verschil met 12 % bij, plus een belastingverhoging van 20 % op dat verschil. Je schrijft je ook binnen 3 jaar na de akte in op het nieuwe adres en blijft er voor compromissen vanaf 2026 minstens 1 jaar ononderbroken ingeschreven (Vlaamse Belastingdienst).
Een voorbeeld uit 2026 voor een woning van € 450.000: aan 2 % betaal je € 9.000 registratiebelasting, aan 12 % zou dat € 54.000 zijn. Verkoop je je vorige woning niet op tijd, dan betaal je € 45.000 bij, plus € 9.000 belastingverhoging.
Daarbovenop komen het ereloon van de notaris, administratieve kosten, btw en uitgaven aan derden. Het ereloon ligt vast in een wettelijk barema, voor elke notaris hetzelfde. Volgens een voorbeeld van het notariaat (juli 2025) kost de aankoop van een gezinswoning van € 250.000 in Vlaanderen in totaal ongeveer € 9.370, waarvan € 5.000 registratiebelasting (notaris.be).
Leen je, dan betaal je ook de kosten van de kredietakte, zoals registratie- en hypotheekrechten op het bedrag van de hypotheek en het ereloon (notaris.be). De rekenmodules op notaris.be geven een raming voor jouw bedragen.
Is je nieuwe woning ouder en heeft ze label E of F, dan moet je ze binnen 6 jaar na de akte renoveren tot minstens label D (Vlaamse overheid). Reken die werken mee in je budget.
Vanaf 1 januari 2027 wil de Vlaamse Regering het tarief optrekken naar 3 %: aangekondigd, nog niet beslist. Volgens de Vlaamse Belastingdienst zou de datum van het compromis tellen, onder voorbehoud van het decreet (standpunt van 1 oktober 2026). Op € 450.000 is dat € 13.500 in plaats van € 9.000. In Brussel en Wallonië gelden andere regels.
Deel 7
Eerst kopen of eerst verkopen?
Wie groter gaat wonen, koopt en verkoopt bijna altijd tegelijk. Eerst verkopen geeft zekerheid over je budget, eerst kopen over je volgende woning. Koop je eerst, dan overbrugt een overbruggingskrediet de tijd tot de verkoop: je betaalt intrest op het volledige bedrag en lost het kapitaal in één keer af (Wikifin, februari 2026).
Koop je terwijl je nog moet verkopen, dan kan een opschortende voorwaarde in het compromis je beschermen, zoals de voorwaarde dat je een krediet krijgt (modelcompromis van het notariaat). Zo’n voorwaarde spreek je af met de verkoper, vóór je tekent.
Zoek je nog, dan vind je in de showroom op hoobler.be woningen die eigenaars rechtstreeks verkopen, en houdt een bewaarde zoekopdracht je per e-mail op de hoogte. De volledige afweging lees je in de gids over eerst kopen of eerst verkopen.
Deel 8
Wat regel je het best eerst?
Begin bij wat je beslissing bepaalt en bij wat het langst duurt. Dan hoef je niets te overhaasten als je het juiste huis vindt of als de aannemer kan starten.
Je budget: vraag je bank hoeveel je kan lenen, en wat ze voorstelt als je eerst koopt en later verkoopt.
De waarde van je huidige woning: een gratis waardebepaling op basis van het adres geeft je een eerste vertrekpunt, geen officiële schatting.
De mogelijkheden van je perceel: de stedenbouwkundige inlichtingen en het gewestplan tonen wat er kan, voor jezelf en voor een latere koper.
Je attesten: het EPC heb je nodig vóór je de woning te koop zet, het asbestattest moet bij een woning van vóór 2001 klaarliggen bij het compromis, en een bodemattest vraag je aan vóór het compromis. Het komt binnen 14 kalenderdagen, of binnen 60 als OVAM al gegevens over de grond heeft (Vlaamse overheid, OVAM).
Je dossier: in een gratis verkoopdossier bij Hoobler, met een account via itsme, worden het kadaster, de stedenbouwkundige inlichtingen en het gewestplan opgehaald, en zie je welke attesten je woning nog nodig heeft. EPC, asbestattest en elektrische keuring bestel je er via partner De Immowinkel, aan hun tarief.
Je adres: na de verhuis meld je je adreswijziging binnen 8 werkdagen bij je nieuwe gemeente (Vlaamse overheid).
Veelgestelde vragen
Kort beantwoord.
Hoeveel tijd heb je om je huis te verkopen als je groter gaat wonen?
Voor 2 % registratiebelasting op je nieuwe enige eigen woning in Vlaanderen verkoop je je vorige woning binnen 2 jaar na de akte, of binnen 3 jaar als je je engageert tot een energetische renovatie of sloop en heropbouw (Vlaamse Belastingdienst). Lukt dat niet, dan betaal je het verschil met 12 % bij, plus 20 % belastingverhoging.
Heb je een vergunning nodig om een kinderkamer bij te maken?
Binnen het bestaande volume meestal niet: binnenverbouwingen zijn in Vlaanderen sinds 1 maart 2026 vrijgesteld zolang het aantal woningen gelijk blijft. Raak je aan de stabiliteit, dan heb je vanaf 5 september 2026 een architect nodig. Een aanbouw vraagt wel een omgevingsvergunning (Departement Omgeving).
Mag je ouder in een aparte wooneenheid bij jou komen wonen?
Ja, met zorgwonen: een kleinere wooneenheid voor hoogstens 2 personen, van wie minstens één 65 jaar of ouder is of zorg nodig heeft. In de bestaande woning, in een bestaand bijgebouw of in een verplaatsbare unit volstaat onder voorwaarden een melding (Departement Omgeving).
Krijg je 2 % registratiebelasting als je samen met je nieuwe partner koopt?
Het verlaagd tarief wordt per koper beoordeeld (Vlaamse Belastingdienst). Wie nog volle eigenaar is van een andere woning, krijgt het alleen als hij of zij zich verbindt die binnen 2 jaar na de akte te verkopen.
Wordt de registratiebelasting in 2027 3 %?
Dat is aangekondigd, nog niet beslist: er is nog geen decreet (Vlaamse Belastingdienst, gecontroleerd op 28 oktober 2026). Volgens de Vlaamse Belastingdienst zou een compromis van vóór 1 januari 2027 nog 2 % krijgen, onder voorbehoud van het decreet.
Vraag een gratis waardebepaling op basis van het adres. Zo weet je ongeveer wat je huidige woning opbrengt, voor je met je bank praat of een architect belt.